استثمر أموالك بأمان من خلال التملك العقاري في تركيا

إنّ ما تظهره الإحصائيات والأرقام حول الاستثمار العقاري في تركيا في السنوات الأخيرة وحجم المبيعات للأجانب أو المواطنين المحليين، سواء من الشقق أو الفلل أو المحلات التجارية أو غيرها من العقارات في تركيا، يعكس بوضوح ما وصل إليه هذا القطاع الرائد والذي بات يشكّل أحد أهم دعائم الاقتصاد التركي، ما دفع الحكومة التركية إلى إيلائه اهتماماً كبيراً لتعزيز دوره وتشجيع المستثمرين لخوض تجربة الاستثمار في تركيا .

وهنا سنتطرق إلى أهم النقاط التي تهمُّ كل من يسعى للقدوم إلى تركيا وطرق باب الاستثمار العقاري فيها.

ما هو الاستثمار العقاري في تركيا

يقوم الاستثمار العقاري في تركيا على شراء العقارات بمختلف أنواعها سواء كان هذا العقار شقة، فيلا، محل تجاري، مكتب تجاري، أو حتى قطعة أرض بهدف الاستثمار في هذه العقارات سواء عن طريق تأجيرها والحصول على عوائد التأجير التي تختلف تبعاً لمواصفات العقار، أو من خلال بيعها وجني الأرباح نتيجة ارتفاع أسعار العقارات على المدى البعيد. وقد حظي هذا القطاع في تركيا وبالأخص في السنوات الأخيرة باهتمام كبير من قبل الحكومة التركية التي وفرت له الأرضية المناسبة ما ساهم في جذب عدد كبير من المستثمرين الأجانب الذين وجدوا في عقارات تركيا ضالتهم المنشودة.

مستقبل الاستثمار العقاري في تركيا 

إنّ الأسس التي بُني عليها الاستثمار العقاري في تركيا أسس قوية، فرغم كل الأزمات التي مرّ بها العالم كأزمة كورونا أو الأزمة الاقتصادية الأخيرة في تركيا، لم يؤثر على إقبال المستثمرين الأجانب ورغبتهم بتملك العقارات في تركيا. وهذا ما أثبته الربع الأخير من العام 2021 الذي سجل أعلى رقم مبيعات للأجانب وبالأخص الشقق في إسطنبول وانطاليا. فالمستقبل واعد جداً لهذا القطاع وخصوصاً مع التسهيلات والحوافز التي تقدّمها تركيا للراغبين بخوض هذا المضمار.

مميزات الاستثمار العقاري في تركيا

1. يعتبر عائد الاستثمار من أهم الميزات التي يبحث عنها المستثمرون. فعلى سبيل المثال، العائد الاستثماري من عقارات اسطنبول مغري جداً وهو آخذ في الارتفاع بسبب الطلب المتزايد على الشقق فيها، وقد يصل إلى 10٪ خلال 3 سنوات من شراء العقار إذا ما تمّ الاستثمار في شروطه الصحيحة. أما العقارات التي لا تزال قيد الإنشاء فيمكن أن يصل عائد الاستثمار السنوي فيها إلى 20٪ كعائد سنوي مع الأخذ في الاعتبار مساحة ونوع العقار، كأن يكون العقار الذي هو قيد الإنشاء بالقرب من وسط المدينة أو واقع ضمن مشروع جديد هام.
2. يعتبر سوق العقارات التركي سوقاً واسع الخيارات من العقارات السكنية والتجارية، مما يجعله سوقًا تنافسيًا يلبي رغبات جميع المستثمرين بما يتناسب مع ميزانياتهم وأهدافهم.
3. التشجيع المستمر من قبل الحكومة التركية للأجانب من خلال تقديم الحوافز والإغراءات التي تلفت الانتباه إلى تركيا، بما في ذلك الإعفاء من الضرائب العقارية، والحصول على الجنسية التركية عند شراء عقار أو مجموعة عقارات بقيمة 250.000 دولاراً أمريكياً في غضون 90 يومًا فقط، وكذلك فرض قانون التثمين أو التقييم العقاري بما يضمن حق المستثمرين.
4. تتنوع مجالات الاستثمار في تركيا التي أصبحت الوجهة الأولى للمستثمرين العرب والأجانب بفضل موقعها الجغرافي المميز، حيث تقع في قلب العالم، وتربط بين قارتي آسيا وأوروبا، وهي مركز التجارة والأعمال في الشرق الأوسط، بالإضافة إلى التسهيلات والحوافز التي تقدمها الحكومة التركية للمستثمرين، والتي تشمل منحهم إقامة استثمار تؤهلهم للعيش والاستقرار في تركيا بشكل قانوني وتمنحهم حق الدخول والخروج من وإلى تركيا دون الحاجة إلى تأشيرة.

مخاطر الاستثمار العقاري في تركيا

الخوف من فقدان العقار في تركيا لقيمته:

يخشى بعض المستثمرين من انخفاض أسعار العقارات في تركيا لأسباب تتعلق بالاقتصاد التركي أو بسبب انخفاض سعر صرف الليرة التركية مقابل الدولار الأمريكي أو حتى الخوف من أزمات اقتصادية عالمية قد تضر بسوق العقارات في تركيا.

فالمستثمر يسعى دائماً للاستثمار في بيئة آمنة تضمن نجاح استثماره ولعل أهم ما كان يؤرق المستثمرين في السنوات الأخيرة هو تقلب سعر صرف الليرة التركية.

ويتبدد هذا الخوف عند النظر إلى مكانة تركيا، فهي دولة اقتصادية قوية ويصنف اقتصادها على أنه ثاني أكبر اقتصاد في أوروبا. كما يؤكد الخبراء في المجال العقاري أن العقارات لا تفقد قيمتها، بل العكس، تزداد قيمة العقار من حين لآخر، ويمكن أن تتأثر بعض الدول التي يصنف اقتصادها على أنه ضعيف فيعيش انتكاسات وركود طويل.

وبالنظر إلى وضع الاستثمار العقاري كنموذج للاستثمارات في تركيا، فقد استفاد القطاع من تراجع سعر صرف العملة المحلية في الآونة الأخيرة وحقق نسبة عالية من المبيعات العام المنصرم 2021 وخاصة في الربع الأخير منه حيث وصلت المبيعات إلى أرقام قياسية.

الاحتيال العقاري

بشكل عام، حتى لا يقع المستثمر الوافد حديثًا إلى سوق العقارات التركي في أي عملية احتيال أو خداع أو تحايل على القوانين أو الحقوق فمن المهم التعامل مع وسيط عقاري موثوق ذو خبرة في هذا المجال.

تقلب سعر الصرف لليرة التركية مقابل العملات الاجنبية

وهذا الموضوع يثير الكثير من المخاوف والقلق لدى المستثمرين الاجانب على الرغم من أنه يصب في مصلحة المستثمرين الأجانب، إلا أن المخاوف دائمًا ما تكون داخل كل أجنبي يريد استثمار أمواله في تركيا.

مخاطر ناجمة عن الجهل بالقوانين التركية أو سوء التواصل بالنسبة للأجانب

والحل الأمثل لتجنب مثل المشكلات بالنسبة للأجانب أو من ليس لديه فكرة كافية عن سوق العقارات في تركيا هو الاستعانة بمستشار عقاري موثوق يقدم كافة المعلومات المتعلقة بشراء العقار بمصداقية وشفافية.

العائد على الاستثمار العقاري في تركيا

يعتبر العائد على الاستثمار العقاري في تركيا من أهم الأمور التي تشجع المستثمرين الأجانب على الاستثمار في تركيا، ويختلف هذا العائد من عقار لآخر وفقاً لمعايير مختلفة والتي يعتبر موقع العقار من أهمها.

فعلى سبيل المثال، تتميز اسطنبول عن باقي مدن تركيا بأن عائد الاستثمار في عقاراتها مرتفع للغاية وتنافسي ليس فقط على المستوى المحلي ولكن أيضًا على المستويين الأوروبي والدولي. حيث تتوفر في اسطنبول العديد من الفرص ذات العائد الاستثماري الكبير والمضمون لعدة سنوات يمكن أن يصل إلى 20 سنة في بعض مشاريع الشقق والفنادق.

تختلف طريقة حساب عائد الاستثمار حسب نوع الاستثمار، ففي الاستثمار العقاري يبقى رأس المال المستثمر في العقار كما هو ولا تتغير القيمة بل بالعكس إذا اخترت الفرصة العقارية المناسبة، قد يزيد هذا من قيمة العقار، مما يعني زيادة رأس المال، على سبيل المثال، في حالة الاستثمار في عقار بعائد استثماري مضمون بنسبة 6٪ لمدة 5 سنوات، يحصل المستثمر على 30٪ من قيمة العقار.

العوامل التي تؤثر على العائد على الاستثمار العقاري في تركيا

1. اختيار موقع العقار: فالاستثمار مثلاً في مناطق حيوية وذات مستقبل واعد كتلك الموجودة في معظم مناطق اسطنبول مثل باشاك شهير وباسن اكسبريس يمكن أن يصل عائد الاستثمار فيها إلى 100%،
2. اختيار الفرص العقارية المناسبة سواء كانت شقة أو فيلا أو مكتب أو محل تجاري أو حتى قطعة أرض. عموماً يكون الطلب على الشقق هو الأكبر وبالتالي يكون عائدها كبيراً سواء عبر التأجير أو إعادة البيع، بينما زاد الطلب على الفلل أثناء جائحة كورونا فكانت من الفرص العقارية المربحة.
3. توفر الخدمات العامة في منطقة العقار من حيث المواصلات والجامعات والمدارس والمستشفيات وما إلى ذلك، فذلك يلعب دوراً كبيراً في زيادة قيمة العقار وبالتالي زيادة العائد من الاستثمار.
4. وضع العقار من حيث هو جاهز أم أنه قيد الإنشاء، فمثلاً يمكن لبعض المشاريع أن ترتفع قيمتها بشكل كبير بعد الانتهاء من بنائها وخصوصاً إذا كانت في منطقة حديثة متطورة.

شروط الاستثمار العقاري في تركيا

1. الحصول على سند الملكية الكامل للعقار أو الأرض المخصصة للاستثمار العقاري.
2. اختيار المنطقة المناسبة للقيام بالاستثمار العقاري وهل الهدف هو لغرض الإقامة أو الاستثمار.
3. معرفة النسبة المئوية التي يسمح للأجانب تملكها في المنطقة المختارة.
4. معرفة تفاصيل دقيقة عن عمر العقار ومدى صلاحيته للاستخدام وما هو حجم أعمال الإصلاح والصيانة اللازمة.
5. التأكد من أن موقع العقار ليس في المناطق التي يُمنع فيها المستثمرون الأجانب من شراء العقارات، مثل المناطق العسكرية والأمنية.
6. عدم وجود أية مشكلات قانونية مثل الرهون العقارية التي قد تعيق عملية البيع والشراء.
7. الامتناع عن توقيع أي عقد آخر أو دفع أي مبلغ قبل مراجعة مكتب السجل العقاري في المنطقة التي ينتمي إليها العقار والتحقق من معلومات العقار.
8. طلب المساعدة من الشركات العقارية ذات السمعة الطيبة للحصول على المشورة بما يتماشى مع طلبات المستثمر العقارية.
9. عدم اتخاذ أي خطوات في عملية البيع بشكل فردي دون علم أصحاب العقارات أو معرفة الشركة العقارية التي تتعامل معها.

قانون الاستثمار العقاري في تركيا

يخضع تملك الأجانب للعقارات في تركيا إلى القانون رقم 35 والذي تم العمل به اعتباراً من تاريخ 18/05/2012، حيث أدخلت الحكومة التركية تعديلات مهمة على قانون العقارات التركي فيما يتعلق بالشروط التي يجب أن يستوفيها الأفراد الأجانب الراغبون في التملك العقاري في تركيا من خلال رفع بعض القيود على تملك العقار من قبل الأجانب وخاصة إلغاء مبدأ المعاملة بالمثل، حيث بات بمقدور الأجانب الذين لا تسمح دولهم للأتراك بالتملك في أراضيها شراء العقارات في تركيا وفقاً لهذه التعديلات. فقد أعطت تركيا حق ملكية العقارات لمواطني 183 دولة دون الخضوع للمعاملة بالمثل.

وعموماً يجب ألا يتجاوز إجمالي ما يمتلكه الأجانب 10٪ من مساحة المنطقة، وألا تتجاوز المساحة الإجمالية للعقارات التي يشتريها في جميع أنحاء تركيا 30 هكتارًا، ويمكن زيادة هذه المساحة إلى 60 هكتارًا بناء على موافقة مجلس الوزراء.

طرق الاستثمار العقاري في تركيا

تتمثل طرق الاستثمار العقاري عموماً بشراء عقار سواء كان شقة أو فيلا أو محل تجاري أو مكتب أو أرض أو مستشفى أو فندق وما إلى ذلك فالخيارات كثيرة وتعتمد بالدرجة الأولى على رغبة المستثمر وهدفه من الاستثمار وكذلك على ميزانيته. فمنهم من يتملك بهدف الحصول على الإقامة العقارية والتي يفضلها الكثير من رجال الاعمال والذين يقصدون تركيا باستمرار لإدارة أعمالهم، ومنهم من يتملك بهدف الحصول على الجنسية التركية وهنا يجب ألا يقل سعر العقار عن 250 ألف دولاراً أمريكياً. وكذلك هناك من يستثمر بعوائد منخفضة وآخرون يهمهم العائد المرتفع.

ويمكن حصر طرق الاستثمار العقاري في نوعين رئيسيين:

1. الاستثمار في العقارات السكنية

ويشمل الاستثمار في الشقق وهو الأكثر طلباً سواء من قبل المستثمرين الأجانب أو المحليين، حيث تتوفر خيارات واسعة من شقق للبيع في تركيا وبالأخص في إسطنبول وانطاليا. كما يشمل الاستثمار العقاري السكني الفلل الذي زاد الإقبال عليها وخصوصاً بعد انتشار وباء كورونا. وتتفاوت قيمة العقارات السكنية وفقاً لقرب المنطقة أو بعدها عن مركز المدينة، وكذلك وقوعها على طرق المواصلات السريعة وخطوط المترو واحتضانها للمرافق الخدمية المهمة مثل المستشفيات والجامعات ومراكز التسوق أو احتضانها الشواطئ والمرافق الترفيهية أو وقوعها على طريق مشاريع عملاقة مثل المطارات والجسور والأنفاق وغيرها من المشاريع.

كما تتميز العقارات السكنية بعوائد استثمارية تبدأ من 2٪ وتصل إلى 8٪ سنويًا. وعادة ما تكون الضرائب على العقارات السكنية أقل مقارنة بالعقارات التجارية، حيث تبلغ 18٪ بالنسبة للعقارات التجارية، بينما تتراوح ما بين 1٪ - 8٪ - 18٪ على العقارات السكنية.

كما لا تقتصر العقارات السكنية على الشقق السكنية فحسب، بل تشمل أيضًا الشقق الفندقية التي تتسم عقود إيجارها بالمرونة، فيمكن تأجيرها لأيام أو أسابيع أو شهور، كما يمكن تأجيرها سنويًا وتتمتع بعوائد استثمار مرتفعة مقارنة بالشقق السكنية.

2. الاستثمار في العقارات التجارية

ويكون الاستثمار في المحلات التجارية أو المكاتب التجارية هو الأكثر شيوعاً في هذا النوع من الاستثمار، وتركيا وبفضل موقعها الاستراتيجي كجسر بين أوروبا وأسيا والمشاريع العملاقة التي تحتضنها تعتبر أكبر ممر لوجستي ومركز تجاري ومالي وسياحي واستثماري بين القارات، ما يزيد الطلب على العقارات التجارية فيها، فهي تحتضن كبرى الشركات العالمية التي تدير أعمالها في تركيا. ويتميز الاستثمار في العقارات التجارية، أنه غالبًا ما يتم بيعها أو تأجيرها لفترة طويلة، حيث يمكن أن تمتد مدة العقد لعشرات السنين، بالإضافة إلى إمكانية إعادة رأس المال في وقت قصير.

أفضل المناطق للاستثمار العقاري في تركيا

تتعدد الوجهات أمام الراغبين بالاستثمار العقاري في تركيا وتبرز بعض المدن في تركيا في مقدمة تلك المناطق المرغوبة بشكل كبير ومنها:

1. مدينة إسطنبول

تشكل إسطنبول مركز جذب قوي للمستثمرين الأجانب لما تملكه من أهمية اقتصادية وحضارية وسياحية كبيرة تلعب دوراً كبيراً في إضفاء طابع الربح على الاستثمار في عقاراتها. حيث تساهم بشكل مستمر في استقبال الأيدي العاملة والعقول والمستثمرين ليس فقط من تركيا وإنما من جميع أنحاء العالم ونذكر من أهم مناطق اسطنبول لشراء العقارات: بيليك دوزو وباشاك شهير واسنيورت وشيشلي والقائمة تطول.

2. مدينة انطاليا

تعتبر انطاليا من أهم المناطق الساحلية والرقم 1 في السياحة في تركيا، وهذا ما ساهم في توفر كم هائل من العقارات المعروضة للبيع فيها توازي الطلب الكبير على عقاراتها من قبل الأجانب. وقد حطمت انطاليا الرقم القياسي في مبيعات الشقق العام الماضي لتتجاوز مبيعاتها الرقم المتوقع. وتعتبر مناطق مثل كونيالتي وآلانيا ومراد باشا من أشهر مدنها المرغوبة لشراء العقارات في انطاليا.

3. مدينة بورصة

تُعدّ بورصة، رابع أكبر مدينة في تركيا، وواحدة من أكثر المدن إثارة فيها بفضل جمالها الطبيعي وموقعها الاستراتيجي والبنية التحتية المتطورة فيها، فهي بيئة خصبة للاستثمار العقاري في تركيا، كونها تعتبر إحدى أهم مراكز الاقتصاد في تركيا، ناهيك عن جمال طبيعتها الساحر وموقعها الاستراتيجي المطل على بحر مرمرة. فبورصة تحتضن أهم المشاريع العقارية التي تشهد إقبالاً متزايداً من قبل الأجانب، ومن أهم مناطق شراء العقارات فيها: منطقة نيلوفر وعثمان غازي ومودانيا.

فرص الاستثمار العقاري في تركيا

تُعدّ تركيا واحدة من أكثر أسواق العقارات الواعدة في أوروبا، وبفضل موقعها الاستراتيجي الواقع على مفترق طرق أوروبا والشرق الأوسط وآسيا الوسطى، تُقدّم تركيا فرصًا رائعة لمطوري العقارات والمستثمرين من خلال الجمع بين قطاع البناء الكبير والإنتاج التجاري والصناعي المتزايد.

فقد بلغ عدد العقارات المباعة في جميع أنحاء تركيا عام 2021 مليون و492 ألف عقار، حيث كان هذا الرقم ثاني أعلى رقم خلال الأعوام الأخيرة لتحتل تركيا بذلك الصدارة على مستوى أوروبا، وكانت حصة الأجانب من هذه المبيعات ما يقارب 68 ألف و600 عقاراً.

يتواجد في تركيا 447 مركز تسوق قيد التشغيل بمساحة إجمالية قابلة للتأجير تبلغ 13.6 مليون متراً مربعاً. كما تضمّ إسطنبول لوحدها 133مركزًا للتسوق بإجمالي مساحة قابلة للتأجير تبلغ 5.1 مليون متراً مربعاً تمثل 37 % من إجمالي المساحة القابلة للتأجير لمراكز التسوق في تركيا.

هل الاستثمار العقاري في تركيا مربحاً ؟

بالرغم من كل الصعوبات التي مر بها قطاع العقارات في تركيا وبالأخص في السنتين الأخيرتين، كأزمة كورونا وأزمة تقلب سعر صرف الليرة التركية أمام العملات الأجنبية إلا أن المبيعات لم تنخفض بل على العكس زاد الإقبال على الشراء سواء من قبل المستثمرين المحليين أو الأجانب لتحقق المبيعات العام الماضي 2021 أعلى ذروة لها وبالأخص في الربع الأخير منه. ويشير الخبراء في هذا المجال أن القطاع سيشهد استمراراً كبيراً في الطلب وأن الهدف أن يصل عائد المبيعات للأجانب إلى 10 مليارات دولاراً للعام 2022.

نصائح للاستثمار العقاري في تركيا

من أهم ما يجب على المستثمر مراعاته لتحقيق النجاح لمشروع استثماره:

1. اختيار العقار المناسب وتحديد الهدف من شرائه، هل سيتمّ شراؤه للسكن أم للاستثمار.
2. الحرص على شراء العقار في منطقة حيوية تتوفر فيها الخدمات الرئيسية من المدارس والجامعات والمواصلات والمشافي والأسواق لأن ذلك يشكل عاملاً مهماً سواء من حيث التأجير أو ارتفاع قيمة العقار عند إعادة بيعه.
3. البحث والتحري الجيد عن العقار المرغوب والذي يناسب ميزانيتك والقيام بجولات على العقارات المختارة ومعاينتها عن كثب.
4. معرفة المساحة الإجمالية للعقار وتقسيماته ومدى الاستفادة منها كذلك معرفة سعر المتر المربع الواحد.
5. معرفة مميزات العقار الجاهز والعقار قيد الإنشاء قبل اتخاذ القرار، حيث تتميز العقارات الجاهزة للسكن بكونها استثمار آمن للكثيرين.
6. يجب التحقق من سند ملكية العقار "الطابو" ومن هو المالك الحقيقي وإذا كان هناك أكثر من شريك ماهي نسب الأسهم لكل منهم.
7. التحقق فيما إذا كانت العقار قيد الرهن أو هناك أمر قانوني يمنع بيعه، أو في حال كان العقار قيد الإنشاء هل هناك قيود على إنشائه كأن يكون موقع العقار مخالف للبناء.
8. التحقق من عدم وجود ديون ضريبية متراكمة على العقار.
9. التعامل مع شركة عقارية موثوقة تمتلك خبرة في المجال العقاري والقانوني.

الخلاصة:

أصبح الاستثمار العقاري في تركيا من أهم ركائز الاقتصاد التركي والذي توليه الحكومة بالغ الاهتمام من تعديل للقوانين وخفض للضرائب لتسهيل الطريق أمام المستثمرين وتحفيزهم لخوض تجربة الاستثمار العقاري في تركيا. وبالمقابل يزداد إقبال الأجانب على السوق التركية بشكل لافت سواء للاستثمار العقاري بهدف الحصول على الجنسية التركية أو لتحقيق عوائد الربح المنشودة في بلد الجمال والحضارة.

تحرير: damasturk