أهم المصطلحات العقارية التي تُستخدم في تركيا

أنت مستثمر ولا يخفى عليك كم من المهم تعلّم اللغة والمصطلحات والكلمات المهمة عند دخولك مجال الاستثمار في بلدٍ ما، ألا توافقني الرأي؟! أو من الممكن أن تستعين بـ شركة متخصصة بـ الاستشارات التي تسهّل عليك الطريق للحفاظ على استثمارك بشكل آمن.

الاستثمار العقاري في تركيا يحتاج أيضاً إلى تعلّم لغة ومصطلحات هذا المجال، ولذلك نحن هنا لمساعدتك في فهم أهم المصطلحات العقارية التي تستخدم في تركيا، لا سيّما في ظل وجود حاجز اللغة التركية، ولذلك يجب الحرص على الدخول في عالم الاستثمار العقاري في تركيا مع خبير ورفيق حريص على أموالكم بشدّة.

داماس ترك العقارية أعدّت لكم مايزيد عن خمسة عشرَ مصطلحاً عقارياً يتمّ استخدامهم بشكل متكرر بين جمل وخبايا وخفايا السوق العقاري التركي، هذه المصطلحات سوف نشرحها لكم مع ذكرها باللغة التركية والعربية، وذلك لتتعرّفوا عليها عند إقبالكم على شراء شقة في تركيا، دعونا نبدأ معاً ونزيل الغموض عن تلك المصطلحات.

أهم المصطلحات العقارية التي تستخدم في تركيا

أولاً: ماهو العقار Gayrimenkul؟

العقار هي بالأصل كلمة عربية، وتعني "المستحيل التحرّك أو الغير منقول" بمعنى لا يمكن نقله من مكان إلى مكان آخر، وتعتبر جميع الأصول القيّمة والغير منقولة هي عقاراً! ويجب عدم الخلط بينها وبين الأصول المالية أو الأوراق المالية، لأنّها لا تدخل ضمن حيّز هذا المصطلح العقاري.

هناك ما يسمى بـ العقارات المنقولة والتي تُعنى بـ السيارات المتحركة والأوراق المالية والعملات الأجنبية، وهناك عدّة أشكال أخرى لهذه النوع لن نخوض بها كثيراً، ولكن أنت كـ مستثمر جليٌّ أن تعرف أن مصطح العقار غير منقول هو أصولٌ قيّمة مثل الأراضي والشقق والمباني السكنية أو التجارية وغيرها.

ثانياً: ماهو الطابو أو سند الملكية Tapu Senedi؟

سند الملكية أو الطابو هو وثيقة رسمية تبيّن مالك العقار غير المنقول، وتُمنح هذه الوثيقة الرسمية الصادرة عن مديرية السجل العقاري فقط لمالك العقار، ولا تُمنح للأشخاص الذين لديهم حقوق أخرى على العقارات غير المنقولة، على سبيل المثال لا يمكن للمستأجرين أو حاملي حقوق الارتفاق أو دائني الرهن العقاري الحصول على سند الملكية.

بالإضافة إلى ذلك في حال كان هناك أكثر من شخص واحد مساهم في العقار، أي له حصة من العقار يمكن فقط منح سند ملكية واحد يوضّح أسماء جميع المساهمين ، وأحياناً من الممكن منح سند ملكية منفصل لكل من المساهمين، وأنواع الطابو متعددة، أبرزها الطابو الزراعي، والطابو السكني، والطابو التجاري.

ثالثا: ماهو سند الملكية التامة Kat Mülkiyeti؟

سند الملكية التامة هو الحالة النهائية لمراحل تطور الطابو، حيث يحدد هذا الطابو ترقيم العقار بشكل مستقل ومتكامل، ويتم تقديم هذا النوع بعد استخراج موافقة الإسكان التي يتم الحصول عليها من قبل البلدية، ماذا تعني موافقة الإسكان؟! سوف نتعرّف عليها في المحطّة القادمة.

طابو الملكية التامة لونه أحمر متخصص فقط بـ "الطابو السكني أو التجاري" ويتم تقديمه لملّاك العقارات في الحالات التالية:

• أصحاب العقارات السكنية مثل الشقق المتواجدة في المجمعات والأبنية الجاهزة.
• أصحاب العقارات السكنية مثل الفلل المستقلة أو المتواجدة في المجمعات الجاهزة أيضاً.
• أصحاب الشقق ذات الهوم أوفيس والمكاتب التجارية في حالتها النهائية.
• أصحاب المحال التجارية وحتى المراكز التجارية في كامل جاهزيتها.

رابعاً: ماهو سند الارتفاق الطابقي Kat irtifakı؟

سند الارتفاق الطابقي يتم تقديمه لملّاك العقارات عندما يكون العقار في حالة قيد الإنشاء أو على الخريطة حصرأً، حيث يتم استخراج هذا الطابو عندما يتم البدء بإنشاء المشاريع والأبنية السكنية والمراكز التجارية، بمعنى أنّ هذا الطابو هو الحالة ما قبل الحالة النهائية والتي ذكرناها سابقاً kat mülkiyet.

طابو الارتفاق الطابقي أيضاً لونه أحمر متخصص فقط بـ "الطابو السكني أو التجاري" ويتم تقديمه لملّاك العقارات في الحالات التالية:

• أصحاب العقارات السكنية مثل الشقق المتواجدة في المجمعات و الأبنية قيد الإنشاء.
• أصحاب العقارات السكنية مثل الفلل المستقلة أو المتواجدة في المجمعات الجاهزة قيد الإنشاء.
• أصحاب الشقق ذات الهوم أوفيس والمكاتب التجارية في حالتها الإنشائية.
• أصحاب المحال التجارية وحتى المراكز التجارية عند البدء بالعمل على إنشائها.

خامساً: ماهو العقار المستقل Bağımsız Bölüm؟

كل قسم مستقل من بناء أو مشروع تمّ إنشاؤه بالكامل ووصل إلى حالته النهائية يسمّى عقاراً أو قسماً مستقلاً، ويشير هذا المصطلح إلى أنّ العقار يستخدم بشكل منفصل ومنفرد لوحده، ومنه ينتقل إلى الاسم الشائع وهو العقار الغير منقول، ويكون موجود فقط في حالتي الطابو اللتان ذكرناها لكم في مسبقاً.

ماذا أستفيد من هذه المعلومة؟ أستفيد عند النظر إلى الطابو وأشاهد المعلومات فيه، حيث هناك خانة مخصصة لهذا القسم توضّح رقم العقار المستقل الذي أرغب بـ شراءه لاحقاً، لذلك من المفيد أن اطّلع وأشاهد و أدقق فيما أريد امتلاكه من شقق في تركيا.

سادساً: ماهي رخصة الإسكان İskan Ruhsati؟

موافقة الإسكان هي وثيقة يتم استخراجها من البلدية حصراً، ويتكفل بذلك شركات الإنشاء أو متعهدي الأبنية السكنية، لماذا يتم استخراجها؟ طبعاً هناك معايير وأسس تفرضها الحكومة على البناء في تركيا، مثل الاحتياطات الخاصة بالزلازل والكوارث، هذه المعايير عندما يتم تحقيقها نحصل على موافقة الإسكان، وعلى أساسها تُعطى ما يسمى "سندات الملكيّة التامة" kat mülkiyeti.

لذلك كن حريصاً عند شراء عقار في تركيا على وجود رخصة الإسكان الخاصّة بالمشروع أو البناء، ولكن لا تصرّ على وجودها في حال كان المشروع قيد الإنشاء، لأنّ البلدية لا تمنح ذلك إلّا بعد إنهاء كامل المشروع مع تحقيق جميع المعايير المطلوبة لذلك، وهي ضامنة بأن يكون العقار أو المشروع كاملاً صالح للسكن.

سابعاً: ماهو عقد الوعد بالبيع Satış Vaadi Sözleşmesi؟

عقد الوعد بالبيع هو عقد رسمي بين المشتري والبائع لبيع عقار ما، مع هذا العقد يجوز لأي شخص بيع عقاراً غير منقول من خلال هذا العقد، ولكن لا يكون بين أيّ شخصين بدون وجود طرف ثالث وضامن، وهو كاتب العدل أو ما يسمى في تركيا "النوتر" الذي يصادق على العقود والأوراق الرسمية في تركيا، حتّى أن مبيعات السيارات تكون فيه فقط!

هذا العقد يحتوي على التزامات وعهود بين الطرفين، قد تكون مبنية على دفع أقساط معيّنة لمالك العقار، أو مبنية على انتظار صدور الطابو وإنهاء كامل المشروع، وهكذا دواليك، ولكن يفضّل دوماً الحصول على الطابو وهو الأفضل والأضمن، هذا العقد بالتأكيد له وزنه القانوني ولكن ليس كما هو في سند الملكية أو الطابو.

ثامناً: ماهو التقييم العقاري Gayrimenkul Ekspertiz؟

التقييم العقاري أو التثمين العقاري يطلق عليه ذلك لأنّه يقوم بـ تقييم قيمة المنزل وفحصه من ألفه إلى يائه، يقوم على تبليغ الطّرفين بما هو متعلّق بالعقار من معلومات وتفاصيل من الناحية التقنية والفنية والعمر والمساحة وغيرها من الأمور ذات الأولوية المتعلّقة بالعقار، لذلك هو من أفضل ما يضمن لكم معرفة معلومات الشقة التي ترغبون بـ شرائها.

خبراء التقييم العقاري: هم خبراء تم ترخيصهم من قبل مجلس أسواق رأس المال (CMB)، يتم فحص تقرير التقييم العقاري الذي أعده الخبراء بواسطة خبراء مرخصين آخرين من قبل CMB، ويُطلق عليهم المراقبون أو المدققون في شركات التقييم، ثم تتم الموافقة عليهم إذا وُجد ذلك مناسبًا، ليتم تحويله بعد ذلك إلى مديرية الطابو، وكل هذا بكفّة وتقييم العقار بـ قيمته الحقيقة بالكفّة الأخرى.

تاسعاً: ماهي المساحة الإجمالية Brüt Metrekare؟

المساحة الإجمالية لأيّ عقار في تركيا تُعنى بعدد الأمتار الكامل للعقار، يتضمّن الأعمدة والجدران والشرفات وكل ما هو موجود في العقار تماماً، وهنا لاحظنا أيضاً أنّ المشاريع العقاريّة تضيف أموراً أخرى للمساحة الإجمالية، مثل ماذا؟

• مستودع خاص للعقار يتواجد في قبو المشاريع، يتم استخدامه مثلاً كمخزن خاص بالعقار من أثاث وغيره.
• حصص إضافيّة وعدد أمتار من المرافق الاجتماعية مثل المرآب أو المسابح والمساحات الخضراء و..
• مخطط الأرضيّة للعقار بشكل كامل ما عدا المصاعد ومداخل الطوارئ.

أمّا المساحة الإجمالية للأبنية السكنيّة العادية قد لا تتضمن ما ذكرناه سابقاً من محتوى المشاريع، بحكم أنّ الأبنية السكنيّة تفتقر إلى هذه الخدمات، ولكن البعض منها قد يكون فيها مرآب سيارات فتتضمّن المساحة الإجمالية عدد أمتار معيّنة منه.

عاشراً: ماهي المساحة الصافية Net Metrekare؟

المساحة الصافية لـ شقق للبيع في تركيا تُعنى بالمساحة التي يتم استخدامها بشكل فعليّ في الشقة، ماذا يعني ذلك؟ المساحة الصافية لا تتضمّن كل ما ذكرناه من أمور لا نستطيع استغلالها بشكل جسدي في المساحة الإجماليّة، مثل الأعمدة والحشوات وغيرها..
وهنا بيت القصيد لنشاهد مثلاً شقة في تركيا مساحتها الإجمالية 120 م2 مساحتها الصافية 100 م2، إذاً ال 20 م2 هي الأعمدة والجدران وقسم من المرافق والمرآب و.. حتى أنّ الشرفات لا تتضمّنها المساحة الصافية فنجد أنّه يتم شملها مع المساحة الإجمالية! إذاً أنا كـ مهتم بـ شراء شقة في تركيا ، يجب أن أركّز على المساحة الصافية بشكل جيد.

الحادية عشراً: ماهي القيمة الرائجة Rayiç Bedel؟

القيمة السوقية أو الرائجة تمثل القيمة السوقية الحالية لـ شراء وبيع العقارات في ظروف السوق الحالية، من أجل تحقيق جميع معاملات بيع وشراء العقارات، من الضروري معرفة القيمة الحالية. يتم احتساب القيمة العادلة بطريقتين

• أولاً: حساب ضريبة الأملاك
• ثانياً: حساب الضريبة على ممتلكات العقار.

ولكن في تركيا لا تُعتمد كثيراً هذه القيمة الرائجة، والسبب يعود إلى انخفاض القيمة بشكل كبير عمّا هو حقيقيّ، وبعضها يصل إلى نسبة 20% فقط من قيمة العقار الحقيقية، لذلك في السنوات القليلة الماضية أضحت مجرد إجراء روتيني و ورقة ثبوتية يجب استصدارها من البلدية، ولم يعد لها أيّ معنىً آخر سوى أنّ الضريبة السنوية تُحسب على تلك القيمة، وهو شيء إيجابي لتكون الضريبة منخفضة على العقارات.

الثانية عشراً: ماهو تأمين الزلازل أو الداسك Zorunlu Deprem Sigortası؟

التأمين الإجباري ضد الزلازل والمعروف أيضًا باسم DASK، هو نوع من التأمين يتم اتخاذه كإجراء وقائي ضد الأضرار الناجمة عن الزلزال، نظرًا لـ حقيقة أن تركيا تقع في منطقة الزلزال وتتعرض لخطر مستمر على الدوام، لذلك من الضروري الحصول على تأمين ضد الزلازل مستقل عن تأمين المنزل، وفقًا للقرار الذي اتخذتّه الحكومة سابقاً.

يغطي هذا التأمين الأضرار المادية الناجمة عن الزلازل وحرائق ما بعد الزلزال والانفجار والتسونامي والانهيارات الأرضية وذلك ضمن الحدود المنصوص عليها في السياسة، يتم تحديد رسوم التأمين بالمتر المربع بواسطة منظمة التأمين ضد الكوارث الطبيعية، وهي رسوم بسيطة حقيقةً وليس لها وزن كبير من قيمة العقار أبداً.

الثالثة عشراً: ماهو الحجز على العقار Şerh؟

الحجز هو تعليق بيع العقار والتّصرف فيه بناءً على صاحب العقار أو أيّ جهة قد تكون مقترنة فيه لسببٍ ما، وهي متعددة وكان أشهرها في السنوات الأخيرة هو الحجز على العقار من أجل الحصول على الجنسية التركية ، والذي بات ملزماً من أجل عدم البيع بسبب شرط القانون المتعلّق فيه وهو شراء العقار أو عدّة عقارات بقيمة 400 ألف دولار.

أمّا الأشكال المتنوعة الأخرى هي الحجز من قبل الدائن على صاحب العقار، قد يضطر البعض إلى التخلّي عن عقاراتهم بسبب الديون أو الحجز عليها مع عدم استطاعة التّصرف بها إلى حين سداد الديون، وهو أمرٌ شائع وموجود في كل البلدان أليس كذلك؟!

الرابعة عشراً: ماهو تسليم المفتاح Anahtar Teslim؟

عند شراء أو تأجير مكان عمل أو سكن فإن التسليم الكامل للمشتري يسمى تسليم المفتاح، حيث يتم من خلال استكمال جميع الإجراءات المتعلقة بهذا المكان، عادةً يطلب المشترون هذه الطريقة لأنّهم يفضّلون عدم تكبّد العناء في تجهيز وإكساء والانشغال بالعقار، بل الحصول عليه بالشكل المطلوب وبسرعة وجاهزية تامّة.

تستخدم هذه الطريقة في الغالب عند شراء العقارات على الأرض أو على الخريطة أو المخطط كما هو شائع، ويكون في المشاريع الكبرى شقة نموذجية توضّح كيفية تسليم هذه العقارات، وتكون جميع المعايير مُدرجة في العقود لـ ضمان الحصول عليها بالشكل المطلوب، لذلك دقق جيداً عند شرائك العقارات على الخريطة أو في حالات قيد الإنشاء.

الخامسة عشراً: ماهو الرهن العقاري İpotek؟

أصبح هذا المصطلح شائعاً عالمياً وليس في تركيا فقط، وهي وضع رهن على العقار من قبل البنوك التي تُقرض الناس من أجل شراء العقارات أو أيّ سبب ما آخر، لذلك كان هذا الرهن العقاري من أشد الأمور التي يجب الانتباه إليها، لأنّ البعض قد يشتري العقار بتلك الحالة وهو قد لا يفقه عن ذلك شيئاً!

ماهو الحل من أجل ذلك؟ بالتأكيد هو التقييم العقاري الذي ذكرناه قبل ذلك، هذا التقييم يأتيكم بـ جميع ماهو متعلّق بالعقار الذي ترغبون بشرائه، من رهن أو حجز أو دين أو حالةٍ معيّنة متعلّقة فيه، لذلك لا تستهر من هذا الموضوع وبادر إلى تقديم التقييم عن أيّ عقارٍ قد لفت انتباهك وتريد الحصول عليه.

السادسة عشراً: ماهي العائدات Aidat ؟

ملّاك العقارات أو المستأجرون مُلزمون بـ دفع هذه العائدات المستحقّة على تقديم الخدمات للبناء المتواجد فيه العقار، وتختلف من مكان إلى آخر، ومن بناء أو مشروعٍ إلى آخر، وقد ذاع صيتها كثيراً في الآونة الأخيرة بسبب ارتفاعها غير المسبوق عن السنوات السابقة.

هذه العائدات تُقدّم إلى مدير البناء أو إدارة المجمعات بناءً على الخدمات التي يقدّمونها، وتختلف الخدمات من بناءٍ أو مشروع إلى آخر، حيث تكون في المجمعات ذات قيمة أعلى بسبب وجود خدمات كثيرة وترفيهية مقارنةً بالأبنية العادية التي لا تمتلك إلى خدماتٍ بسيطة فقط، عند إقبالك على شراء عقار في تركيا استفسر عن قيمة العائدات في المجمع أو البناء، وذلك لكي لا تتفاجأ لاحقاً عن وجود مبلغ شهري يجب دفعه بشكل منتظم.

ختاماً

هناك مصطلحات عقارية أخرى تزيد عمّا ذكرناه في مقالنا اليوم، ولكنّها أقلّ أهميّة مما قد أدرجناه لكم، في حال كان هناك أيّ مصطلح عقاري مُبهم وغير مفهوم لديكم، يمكنكم التواصل معنا من أجل أن نشرح لكم ذلك ونزيل الغموض عنه، دع لنا المهمّة في مساعدتك لتحصل على الأفضل لك في تركيا.

إذا كنت بالفعل مهتماً بـ الاستثمار العقاري في تركيا أو ترغب بـ شراء عقارات في تركيا، أو تودّ الحصول على الجنسية التركية عبر طرقها المتنوعة، شركة داماس ترك العقارية خيارك الأفضل للحصول على أفضل الفرص والعروض العقارية والخدمات المميزة، تواصل معنا لتلقى فريقاً مستعداً لخدمتك على مدار الساعة.

المصدر: أملاك 360

تحرير: damasturk