ماذا تعني إدارة المجمعات السكنية في تركيا؟

شقق المجمعات السكنية في تركيا أضحت الأكثر طلباً من قبل المواطنين الأتراك والأجانب، نعم .. وذلك يستند إلى الإحصائيات والأرقام في السنوات السابقة، حيث استطاعت المجمعات السكنية استقطاب معظم المواطنين والأتراك من أجل شراء الشقق فيها، ولكن لماذا المجمعات السكنية تحديداً هي الأكثر طلباً؟ 

لأنّ  المجمعات السكنية تكون دوماً هي الأكثر تنظيماً وتقديماً للخدمات الاحترافية لساكنيها، عدا عن وجود الكثير من الفعاليات الترفيهية التي تقدمها لـ أولاد العائلات الموجودة فيها، إضافة لذلك موضوع الأمان والحماية المستمرة على مدار الساعة والتي تحميهم وتحمي أولادهم من أي مكروه أو وسوء، وهذا ينقلنا إلى سؤالٍ مهم من هو الذي يدير هذه المجمعات السكنية؟! 

وهنا بيت القصيد وما سنعرّفك عليه في مقالنا المخصص لذلك تحديداً، إدارة المجمعات هي مهمّة استثنائية وتحتاج إلى إدارة صارمة لتحقيق الغاية والهدف، لذلك أعدّ لكم الفريق الاستشاري في داماس ترك العقاري جواباً لـ الأسئلة التالية، ماذا نعني بالمجعات السكنية؟ وكيف يتم إدارتها؟ ومن يديرها؟ وماهي الخدمات التي تقدّمها؟ وكم هو متوّسط الرسوم الشهرية لهذه الإدارة؟ تابعوا المقال للنهاية لتجدوا جواب كل ذلك وأكثر … 

ماذا نعني بـ المجمعات السكنية في إسطنبول؟ 

المجمّعات السكنية عموماً في العالم هي  مجموعة من الأبنية السكنية، يحيط بها سور ونظام أمان مدعوم بتقنيات ورجال أمن متفرغين لحماية المجمع وسكانه، وعادة يكون لـ المجمع إدارة واحدة تشرف عليه وتديره، ومعظم المجمعات السكنية تحتوي المجمع على مجموعة من المرافق الخدمية المشتركة لكافّة سكان المجمعات.

المرافق تختلف عموماً بين كل مجمع وآخر، ولكن في تركيا هناك مرافق أساسية يجب توافرها في كل مجمع وأغلبها مثل: المسابح والحدائق والمطاعم وقاعات الاستقبال والملاعب والنوادي الرياضية وحدائق و ألعاب مخصصة للأطفال و..  إذاً هي شكل جديد من أشكال السكن الحديث والمتطور، تعتمد على بُنية خدمية واجتماعية معينة، والغاية هي تحقيق الأمن والاستقرار مع الخدمات المميزة لجميع سكّان المجمعات، ولكن ما هي أبرز هذه الخدمات المميزة؟ 

ماذا تعني إدارة المجمعات السكنية في تركيا؟

إدارة المجمعات عبارة عن هيئة إدارية متكاملة وظيفتها الحفاظ على تسيير الأعمال في المجمعات السكنية، من أصغر تفصيل إلى أكبره، وتتنوّع الوظائف لهذه الهيئة من مجمعٍ إلى آخر، وهذه الإدارة يجب وجودها في جميع الأبنية  والمجمعات السكنية التي تزيد عن أكثر من 6 شقق سكنية، وهي مُستندة على قانون الملكية الطابقية، ماهو هذا القانون؟  

سوف نأتي على شرحه في الفقرة التالية، بالمحصّلة إذاً إدارة المجمعات السكنية معنية بتوفير الراحة لقاطني هذه المجمعات، من حيث الإدارة التامة للخدمات الموجودة، مع متابعة تحصيل الرسوم المطلوبة، الإشراف الكامل على الأبنية والمجمعات، مراقبة كل من يدخل ويخرج إلى هذه المجمعات لحماية وتحقيق الأمن للقاطنين. 

ماهو قانون الملكية الطابقية KAT MÜLKİYETİ KANUNU؟

• قانون الملكية الطابقية يُرمز له بـ KMK، قانون يمتد لأكثر من 5 صفحات ويزيد، يتضمّن كيفية تشكيل هذه الهيئة الإدارية، وكيفية انتخابهم، وفي حال عدم التوافق تتدخل الدولة بإرسال هيئة ومدير قانوني يمثّل ذلك، والكثير الكثير من المعلومات المهمّة في هذا القرار، ولكن ليس كل ما فيه مهمٌ ويجب ذكره في هذا المقال، لكننا سوف نقدّم لك الأهم منه ونوضّح فحواه ليكون سهل الفهم لك. 

• إذاً قانون إدارة المجمعات السكنية يمنح قاطني تلك المجمعات السكنية الحصول على تسيير وإدارة الأعمال اللازمة لاستمرار المرافق الأساسية والإضافية في المجمع السكني، وذلك لتقديم الخدمة على أكمل وجه، وتختلف هذه الأعمال من مجمع إلى آخر، ولكنها تشمل بشكل عام أعمال النظافة والصيانة والحراسة، وإدارة المرافق العامة، وتنظيم استخدامها من قبل المقيمين في هذه المجمعات.

• مع بداية كل سنة يتم إعادة انتخاب مدير هذه الهيئة ويتم تقييم أداءه في إنجاز المهام المطلوبة منه لتسيير الأعمال في المجمعات السكنية، هذا ما نذكره قانوناً طبعاً، ولكن على أرض الواقع بسبب ضعف وسائل التواصل بين مالكي العقارات والإدارة يتم التجديد كل سنة من دون حتى أن يعلم مالك العقار. 

• هناك نقطة أخرى قد يغفل عنها البعض من مالكي العقارات في المجمعات السكنية أيضاً، حيث عند شراء العقار من شركة الإنشاء وتوقيع العقود هناك بنود يتم إدخالها تتضمن الموافقة على هيئة خاصّة معتمدة من قبل شركة الإنشاء لتسيير الأعمال في المجمع، لأنّ هذه المجمعات التي تتبع للشركات الإنشائية تحرص على تقديم محتوى واحد وخدمة واحدة في جميع مجمعاتها السكنية. 

• على إثر ذلك يندر وجود انتخابات في المجمعات، وتكون مجرد أخذ آراء وتقييم لتلك الهيئات، بحكم أنّ مالك العقار قد وافق مُسبقاً على وجود هذه الإدارة، وهذا له أثر إيجابي وسلبي بنفس الوقت، الإيجابي عدد العقارات في المجمعات يكون كبيراً وجمع ملّاكها في مكان واحد صعب جداً، لذلك من الأفضل أن تكون الهيئة خارجية ومعتمدة مُسبقاً. 

• أمّا السلبي فهو التحكّم الكامل من قبل هذه الهيئة الإدارية وإدراج التعميمات في المجمعات بناءً على رؤيتها فقط، متجاهلةً كلّ ما يطلبه مالكوا العقارات في المجمعات السكنية، وهذا حقيقةً قد أزعج البعض من عملائنا بشكل مباشر، والبعض الآخر يتزمّت بسبب عدم أحقيّته بفعلٍ ما يرغب باختياره حتّى في عقاره! مثلاً "لون الزجاج الخاص بشرفة الشقة"!! 

من يُدير المجمعات السكنية وكيف يتم اختيارهم؟ 

بناءً على فحوى قانون الملكية الطابقية هناك قوانين ناظمة لإدارة هذه المجمعات، والتي تنص على اعتبار مالكي العقارات في المجمعات هم مجلس المالكين، أيّ الذين لهم حصص في هذا المجمع، وهم السلطة القانونية الأعلى في هذا المجمع، وهم من يحقّ لهم تحديد المدراء منهم أو شركة خارجية لتحقيق ذلك. 

ولكن الأساس يعود لهم وهم من يقومون بالتقييم الدوري لأداء هذه الإدارة المنتخبة، ويحقّ لهم التدخّل في شؤونها وعزلها في حال خالفت أي شرط من شروط قانون الملكية الطابقية، أو ما قد تمّ الاتفاق عليه بينهم وبين هذه الإدارة المُنتخبة، إذاً الهيئة الإدارية مُلزمة بتقديم الخدمة باحترافية عالية لتنال رضا مجلس المالكين "أصحاب العقارات" 

ماذا تقدّم إدارة المجمعات السكنية في تركيا من خدماتٍ إلى سكّانها؟ 

أولاً متابعة الأمور التقنية في المجمعات السكنية 

الصيانة وغيرها من الأعطال التي قد تحدث يومياً، وأمورها التقنية الخاصّة بالمصاعد، ونظام التدفئة والتبريد وغيرها من تلك الأمور المُعقّدة التي قد لا يعرفها مالك العقار إلّا عند حصول المشكلة! لذلك هناك فنييّن واختصاصيين موجودين دائماً في المجمع لـ تقديم الخدمة المطلوبة عند وجود أي ضررٍ أو عُطلٍ ما. 

ثانياً تقديم الأمن والحماية الدائمة على مدار الساعة

المجمعات السكنية في تركيا عموماً تقدّم خدمات أمنية على مدار الساعة، من دخولٍ وخروجٍ للأشخاص إليها، ولا تسمح لأيّ شخصٍ غير مخوّل بالدخول إليها قطعاً بدون أي تصريح معتمد، وهناك موظفي الحماية في الاستقبال يتناوبون يومياً على حراسة المجمعات من كل أطرافها لضمان عدم حصول أي مشكلة فيه. 

ثالثاً نظام المحاسبة وتقديم الفواتير المتعلّة بالاستهلاك وغيرها من التحصيلات الأخرى 

هناك محاسب موجود دوماً في الهيئة الإدارية للمجمعات السكنية، وظيفة هذا المحاسب هي تحصيل الرسوم من مالكي العقار مقابل الخدمات المقدّمة إليهم، والتي تكون رقماً ثابتاً بناءً على وجود خدمات ثابتة شهرية تتضمن بعض المراكز الترفيهية في داخل هذه المجمعات. 

أمّا التحصيلات الغير ثابتة هي المتعلّقة بالاستهلاك الشهري لـ مالكي العقارات داخل الشقق، حيث هناك استهلاكات تكون بشكل مباشر من المجمع، مثل فواتير الماء وهو الأكثر شيوعاً في مجمعات تركيا، والسبب يعود إلى تقديم هذه الخدمة من المجمعات لأنّها تستخدم خزّانات خاصة لذلك، وليست مُباشرةً من شركات الماء التابعة للدولة، لذلك يتم تحصيل الرسوم بناءً على الاستهلاك الشهري، وقد يكون غير ذلك أيضاً في مجمعات أخرى. 

رابعاً تقديم الخدمات الأخرى المتعلّقة بالإضافات التي تقدّمها المشاريع الإنشائية في المجمعات كـ رفاهيّة  

معظم المجمعات السكنية في تركيا تحتوي على خدمات ذات رفاهية تحتاج إلى متابعة بشكلٍ دوريّ، لذلك يكون هناك فريق متناوب بشكل يومي على متابعة تلك الأمور المتعلّقة بهذه الخدمات، والتي يجب أن يكون هناك متخصصين لذلك، وليس أيّ أحدٍ يستطيع ذلك. 

على سبيل المثال وجود المسابح الخارجية في المجمعات تحتاج إلى نظام مائي من أجل الحفاظ على صلاحيتها لتكون مناسبة للسباحة على مدار الساعة! أيضاً الساونا والحمامات التركية تحتاج لوجود متخصص معنيّ بإدارتها، المساحات الخضراء والأشجار وغيرها تحتاج إلى متابعة وسقاية يومية وهكذا دواليك. 

ماهي قيمة الرّسوم المطلوبة مقابل إدارة المجمعات السكنية في تركيا؟

لا يوجد رسوم ثابتة توضّح ذلك، وإنّما لكلّ مجمّع تسعيرة خاصّة مبنية على معايير وتكاليف معيّنة بناءً على عدد العقارات الموجودة وكميّة الخدمات المقدّمة، ولكن احرص على السؤال قبل الشراء، وعادةً ما تكون القيمة على كلّ مترٍ مربّع من مساحة الشقة الإجمالية، ولكن أدرجنا لك جدولاً يوضّح متوسّط العائدات الثابتة للشقق السكنية في مدينة اسطنبول في عام 2022. 

نمط الشقّة	متوّسط المساحة	متوّسط قيمة العائدات
غرفة وصالون	60 م2	650 ليرة تركية
غرفتين وصالون	120 م2	790 ليرة تركية
ثلاث غرف وصالون	155 م2	980 ليرة تركية
أربع غرف وصالون	210 م2	1150 ليرة تركية

أبرز الخدمات المميزة التي تقدّمها إدارة المجمعات السكنية في تركيا

أولاً تعتمد المجمعات مساحات الشقق الواسعة من أجل مفهوم عائلي متكامل

دائماً ما تكون مساحات الشقق الواسعة ذات مدلول على أنّ المشروع عائلي بالكامل، وهو أكثر ما تحتاج إليه العائلات التركية كانت أو الأجنبية، ولذلك عادةً هذه المجمعات السكنية تكون الأنماط تبدأ من الغرفتين وصالون لتصل لخمس غرف وصالون وحتى أكثر من ذلك، وهذه إحدى مميزات الشقق في المجمعات السكنية تحديداً. 

ثانياً تعتمد المجمعات السكنية بيئة محافظة من أجل الأطفال بغاية الاندماج وتحقيق بيئة صحية لهم.

الخدمات الاحترافية في المجمعات السكنية والمُصاحبة لهذه الشقق هي محترمة ومميزة وذات تشاركية كبيرة، بمعنى أنّ الأولاد يستطيعون الاندماج والحصول على التعليم الذاتي عبر خدمات هذه المشاريع، كما أن الجو في هذه المشاريع هو جو يعزز مفهوم الجيرة عبر اللقاءات والفعاليات والأنشطة التي تعزز ذلك، وهذا أكثر ما تحتاجه العائلة اليوم من أجل أطفالها.

ثالثاً المجمعات السكنية معظمها تعتمد تشطيبات مميزة وفاخرة  

التشطيبات في الشقق في المجمعات السكنية تكون تشطيبات نموذجية وفاخرة، وهذا ما يعزز الطلب على شراء هذه الشقق في المجمعات السكنية الحالية ضمن مدينة اسطنبول، وإذا كنتم تسعون إلى ذلك يكفي النقر هنا لكي نساعدكم في إيجاد الخيار الأفضل والأمثل لكم، ومن أجل الحصول على بيئة معيشة مريحة ومميزة في اسطنبول

رابعاً المجمعات السكنية تعتمد مواقع جغرافية يسهل الوصول إليها من أي منطقة داخل المدن التركية

الموقع ثم الموقع في المجمعات التركية، مثلاً ما من مجمع سكني إلّا ويضع لكم خارطة الوصول من أقصى شمال اسطنبول إلى أقصاها جنوباً، وذلك من خلال اعتماده المواقع ذات المواصلات السريعة مثل المتر والمتروبوس، وأغلبها يقع على الطرق الرئيسية أيضاً مثل E5 وTEM

خامساً المجمعات السكنية في تركيا تحقق إطلالات مميزة على المظاهر المائية وغيرها 

المجمعات السكنية دائماً تعتمد وجود الإطلالات الجميلة من خلال شرفاتها، منها ما هو إطلالات بانورامية على مركز المدينة، ومنها مثلاً ما هو يملك إطلالات بحرية على بحر مرمرة أو البحيرات أو مضيق البوسفور التاريخي في قلب اسطنبول، ومنها ما هو على المساحات الخضراء الواسعة، وإذا لم يكن فـ المجمع نفسه يصنع لكم إطلالات داخلية جذابة على المساحات الخضراء والبحيرات الاصطناعية. 

سادساً المجمعات السكنية تحقق لكم الأمان على مدار الساعة   

من أهم العوامل التي تشجع على شراء شقق في المجمعات السكنية هو عامل الأمان على مدار الساعة، وهذا يعني الحماية التامة لكم و لأشيائكم في جميع الأوقات، بعض أهالي المجمعات دوماً يحتاجون إلى السفر خلال فترات معينة من السنة، إذاً هناك أيضاً من يحمي الشقق ويطّلع عليها بشكل دوري أيضاً. 

سابعاً المجمعات السكنية تقدّم خدمات رفاهية تامّة من أجل سكّانها  

كما ذكرنا مُسبقاً فإنّ المجمعات تقدّم خدمات متنوعة وتختلف من مجمع إلى آخر، ولكن هناك خدمات موجودة في جميعها وسوف نُدرج لكم أبرزها وهي كالأتي: 

• مسابح صيفية وشتوية 
• حمام تركي وساونا 
• غرف بخار و سبا وجاكوزي 
• ألعاب متنوّعة تزيد من المُتعة والترفيه "بلياردو - بلاي ستيشن - ملاعب متعددة - حدائق - غرف سينما - و.."
• صالات لياقة بدنية مليئة بالأدوات الحديثة 
• مواقف سيارات خاصة بالمشاريع ذات الشقق الفندقية
• غرف اجتماعات وكافيتريا مع لوبي خاص بالمجمعات

ملاحظات متنوّعة قبل الختام

لم نذكر لك في مقالنا فحوى القانون وبروتوكولاته المعقّدة وكيفية التسلسل من أجل تعيين المدير وغيرها من الأمور القانونية التي قد تنفر منها، ما يهمّك في هذه القوانين هو معرفة ما لك وما عليك في خضم كل ذلك، إذاً أولاً تنصحك داماس ترك العقارية عند الإقبال على شراء عقار في تركيا هو السؤال عن فحوى عقد الشراء قبل التوقيع، ماذا يعني ذلك؟

• قبل التوقيع بينك وبين شركات الإنشاء اسأل مستشارك العقاري من هي الشركة أو الهيئة التي ستقود بإدارة المجمع السكني الذكي سأشتري فيه، يمكنك البحث عنها وعن خدماتها في الانترنت، ومعرفة كيف كانت تقدّم الخدمات إلى المجمعات السكنية مُسبقاً. 

• أيضاً قبل التوقيع على عقد الشراء اسأل سؤالاً ثانياً وهو ما هي الممنوع والمسموح عندما أريد تغييراً جذرياً بالعقار الخاص بي، داخلياً أو خارجياً، مهم جداً هذا السؤال لتعلم ما تستطيع فعله في ذلك، وإلّا سوف تتفاجئ لاحقاً مثلاً أنّ شركة الإنشاء أو الإدارة لا تسمح لك بتغيير الشكل الداخلي للشقة وتوزيع الغرف! 

• ثالثاً اسأل عن قيمة العائدات الثابتة على المتر مربع للعقار الخاص بك، وهذا أمرٌ مهم لأنّ العائدات في أيامنا هذه في تركيا ارتفعت كثيراً في ظل التضخم وغير من الزيادات الأخرى، لذلك كن على بيّنة من ذلك، واسأل أيضاً إذا تأخرّت في الدفع ماذا سوف يحصل؟ 

• أمّا عند الشراء من مالك عقار في إحدى المجمعات السكنية في تركيا، يمكنك السؤال مباشرةً للمالك، ولا تكتفِ بذلك بل اذهب إلى إدارة المجمع وخذ منهم ملفاً يحتوي على الواجبات لكلّ من الطرفين، والممنوعات لكلّ من الطّرفين، ولا تسمح للاحتمالات أن تأخذ بك يمنةً ويُسرة، اقطع الشكّ باليقين! 

ختاماً

ختاماًً كان هذا المقال شرحاً وافياً وشافياً عن المجمعات السكنية وادارة المجمعات السكنية استطعنا من خلاله التحدث عن أهم المهام والواجبات الواقعة على عاتق ادارة المجمعات السكنية، كما عرّفناكم على الحدمات المميزاة التي تقدمها ادارة المجمعات السكنية في تركيا.

إذا كنت بالفعل مهتماً بالاستثمار العقاري في تركيا أو ترغب بـ شراء عقار في تركيا، أو تودّ الحصول على الجنسية التركية عبر طرقها المتنوعة، شركة داماس ترك العقارية خيارك الأفضل للحصول على أفضل الفرص والعروض العقارية والخدمات المميزة، تواصل معنا لتلقى فريقاً مستعداً لخدمتك على مدار الساعة. 

 

تحرير: damasturk