قانون العقارات الجديد في تركيا 2023

• هل هناك ما يسمّى قانون العقارات الجديد في تركيا 2023؟ سوف نترك لكم الفقرات الرئيسية لـ المقال هي التي تمنح لكم الجواب بشكلٍ واضح، كما نعلم جميعاً فـ إنّ قانون العقارات في تركيا للأجانب يتغيّر ويتعدّل ويتحدّث كل فترة وفترة، وهذا طبيعيّ، لأنّ الحكومة التّركية تتجاوب مع السوق العقاري وتقلّباته وغير ذلك بمرونة.

• قانون العقارات الجديد للأجانب له عدّة شروط من الواجب علينا معرفتها قبل الإقبال على شراء العقارات في تركيا، أو البحث عن شقق للبيع في تركيا، وهذا الأمر يغفلُ عنه الكثير ممن يتحمّسون لـ الشّراء دون معرفة القوانين المتعلّقة بـ الشّراء بأكملها، ومن ثمّ يتفاجؤون بـ حواجز أو محطّات صعبة أثناء رحلة الشّراء.

• داماس ترك العقارية وظيفتها اليوم هي مايلي:

1. أولاً التّعريف بـ قانون العقارات الجديد في تركيا 2023.
2. ثانياً سرد التغيّرات الجذريّة التي طرأت على القانون في الفترات الأخيرة.
3. ثالثاً أثر قانون العقارات الجديد على شروط الحصول على الجنسية التركية.
4. رابعاً أثر قانون العقارات الجديد على الإقامة العقارية في تركيا.
5. خامساً ماهي خطوات شراء العقارات في تركيا مع داماس ترك العقارية. 

• جميع هذه الأفكار سوف تجدون عنها شرحاً وافياً وشاملاً لكي نستطيع الحصول على جواب السؤال الذي طرحناه في البداية، وبدونها لا يكتمل الجواب بشكلٍ تام، ولذلك ندعوكم إلى المتابعة بـ حرصٍ ودقّة لـ فهم جميع تلك الأفكار وما ينبثق عنها من أفكارٍ أخرى، هيا بنا نتعرّف على كل هذا وأكثر.

ماهي التّغييرات الجذرية التي طرأت على قانون العقارات في تركيا إلى 2023؟

في هذه الفقرة سوف نذكر لكم التعديلات أو التّحديثات الجديدة التي طرأت على قانون العقارات في تركيا بـ مايتعلّق بـ التّملك من جهة، وما يتعلّق بـ التّحفيزات التي قدّمتها الحكومة التّركية بـ ما يخصّ العقارات أيضاً، أمّا الأمور الثانوية قـ هي في الفقرات اللاحقة بعد هذه الفقرة.

أولاً  شراء عقار في تركيا مقابل الجنسية التركية بـ قيمة 400 ألف دولار  

• بتاريخ 13.05.2022 أقرّت الحكومة التركية تحديثات جديدة على قانون الجنسية التركية مقابل شراء عقار في تركيا، وتم صدورها في الجريدة الرسمية، ما هي أبرز التعديلات الجذريّة التي طرأت على القانون إذاً؟! رفع قيمة الحد الأدنى لـ شراء العقارات مقابل الحصول على الجنسية التركية إلى 400.000$

• الجميل كان في تلك الفترة أنّ القرار تم تطبيقه بعد شهر تماماً من صدوره، وكانت فرصة جيدة لكل من رغب بـ الحصول على الجنسية التركية مقابل شراء عقار بقيمة 250.000 $، مما يعني أنّ الحكومة التركية قد أتاحت فرصة كبيرة لـ الاجانب في تلك الفترة، وقد ازدهر السوق العقاري وكثُر الطلب بشكل كبير. 

• هذا التحديث كان إحدى التعديلات الجذرية لـ قانون شراء العقارات مقابل الجنسية التركية، والذي كان في بدايته القيمة المطلوبة هي مليون دولار أمريكي، ومن ثمّ في عام 2018 تمّ التّعديل لـ تصبح 250 ألف دولار، وأخيراً في منتصف العام الماضي تمّ رفعها إلى 400 ألف دولار أمريكي.

ثانياً شراء عقار في تركيا مقابل الإقامة التّركية بـ قيمة 75 ألف دولار على الأقل

• ما قبل بداية عام 2022 كانت القيمة غير مشروطة عند شراء العقار مقابل الحصول على الإقامة العقارية، ولكن بعد أشهر من ذلك العام وارتفاع أسعار العقارات الملحوظ أضحى هناك رقماً مطلوب تحقيقه لـ الحصول على الإقامة العقارية، وهذه القيمة هي 75 ألف دولار؟ ولكن هل هي سارية على جميع المدن والمناطق؟

• هذه القيمة فقط في المُدن الكُبرى في تركيا، مثل اسطنبول وطرابزون وبورصة وأنقرة وأنطاليا وغيرها، أمّا في المُدن الصغرى فهي 50 ألف دولار، هذا القانون ساري حتى كتابة هذا المقال، ومن الممكن أن تتغير القيمة في أيّ وقت في ظل التّحديثات التي تحصل بشكل دوّري في تركيا.

• إذاً في عام 2023 هناك نقطتان رئيسيتان هما قد أحدثا تغيّراً جذرياً، وهما ما ذكرناه آنفاً، أمّا الأمور الأخرى فـ هي نوعاً ما أقل أهمّية من هذه التّعديلات، ولكن ما سوف نسرده تالياً يُعد شرطاً في تحقيق المطلوب عبر شراء العقار في تركيا، لذلك قسّمناها إلى شقّين الأول بـ مايخصّ الجنسية التركية، والثاني بـ ما يخصّ الإقامة العقارية. 

ماهو أثر قانون العقارات الجديد على شروط الحصول على الجنسية التركية 2023؟

أولاً إلزامية وجود وثيقة التقييم العقاري عند الشراء أو البيع  DEĞERLEME RAPORU لـ الطّرف الأجنبي 

•  التقييم العقاري تمّ إلزامية العمل به للأجانب تحديداً بتاريخ 15.02.2019، وينصّ القرار على أنّ أي عملية بيع يكون فيها طرف أجنبي لا بدّ من طلب هذه الوثيقة للعقار المُراد نقل ملكيته، ولا يشترط بين الأتراك عموماً، وذلك لضمان حق الأجنبي في ظل جهله بالسوق العقاري التركي. 

• داماس ترك العقارية تعرّف لكم التقييم العقاري بأنه تقرير شامل حول وضع العقار المراد بيعه، يقدّم فيه جميع المعلومات الخاصّة بالعقار وتاريخ نشأته أيضاً، ويتم تنظيمه من قبل شركات هندسية عملها هو تثمين العقارات في تركيا، ويجب أن تكون حاصلة على شهادات فرضتها الحكومة التركية تحت ما يسمى SPK، ولكن لماذا فرضته الحكومة التركية على الأجانب تحديداً؟!

1. أولاً التأكد من تاريخ العقار قبل الشراء .. في بعض الأحيان يكون على العقار رهن أو ديون أن قد يكون عليه أقساط مازالت، فتتم عملية البيع وقد وافق المشتري الأجنبي على القبول بهذا الرهن أو الدين وما إلى ذلك، إذاً هنا يوضّح التقرير ماهي حالة العقار قبل الشراء، فهو يضمن عملية نقل الملكية بشكل آمن وقانوني.
2. ثانياً معرفة قيمة العقار السوقية .. مع الأسف في بعض الأوقات يستغلّ شجع ملّاك العقارات جهل الأجانب بأسعار العقارات في السوق، لذلك يتعمّدون رفع الأسعار من أجل الخداع والمنفعة، تقرير التقييم العقاري في تركيا هنا يعطينا السعر الحقيقي والمنطقي للعقار، وعلى هذا الأساس يتقدم المشتري من أجل إتمام عملية  شراء العقار. 

إذاً أهم الأهداف الرئيسية التي حقّقها وجود هذا التقييم العقاري هي بـ اختصار كما يلي:

• ضمان حقوق الأجانب في ظل جهلهم بـ الأسعار في تركيا والأمور القانونية، وردع استغلال البعض هذه النقطة
• معرفة القيمة السوقية للعقارات والحد من الارتفاع بسبب جشع البعض من أصحاب العقارا وغيرهم أيضاً.
• الحصول على المعلومات بالشكل القانوني وعدم الحاجة إلى دفع الأموال للحصول عليها.
• معرفة ما على العقار من مشاكل وغيرها في ظل وجود الكثير من الأمور التي يجهلها البعض.

ثانياً الحصول على وثيقة تصريف العملات عبر البنك المركزي DÖVİZ ALIM BELGESİ

• هذا القانون أصبح سارياً منذ منتصف العام الماضي 2022، وقد تمّ إلزاميته فقط لـ من يرغب بـ شراء عقار مقابل الحصول على الجنسية التركية، ولكن بعد فترة وجيزة مباشرةً بعد طرح القرار تم إلزاميته على أيّ عملية بيع أو شراء عقار في تركيا للاجانب، ولكن ماذا تعني هذه الوثيقة وكيف تكون؟ 

• هذه العملية تتم عبر تصريف أموال قيمة العقار المُراد شراؤه من العملات الصعبة إلى العملة التركية عبر البنك المركزي حصراً! نعم وذلك بهدف إعطاء القيمة الحقيقية لـ الأموال الصعبة مقابل الليرة التركية، والتي يتبنّى هذه العملية هو البنك المركزي، وأحياناً يكون سعر الصفر فيها أفضل مما هو في سوق تصريف العملات. 

• تتمّ هذه العملية عبر عدّة طرق، مثلاً الذهاب إلى البنك المركزي مباشرةً وتصريف العملات وهذا صعبٌ نوعٌ ما، ولكن الطريقة الأكثر فاعلية، هي إيداع أموالك "العملة الصعبة" في البنك الخاص بـ حسابك، ومن ثمّ الطّلب من البنك الخاص بـ حسابك بـ تصريف الأموال اونلاين عبر البنك المركزي، ويحصل على شهادة تصريف العملات مباشرةً في تلك اللحظة. 

• إذاً شهادة تصريف العملات يجب استصدارها وفعل هذه العملية على أيّة عملية شراء عقار للاجانب في تركيا، وهو أمرٌ حسّاس جداً، ويجب إرفاق هذه الوثيقة مع الأوراق الأخرى التي يتم تجهيزها لـ الحصول على سند الملكية "الطابو" لذلك يجب الانتباه إلى هذه النّقطة كما ذكرنا أنّها حسّاسة. 

ثالثاً الجنسية التركية تحقّ لـ شخصٍ واحد من أصحاب العقار التشاركي "الحصص"

• هذه التعديل تمّ طرحه في بداية هذا العام 2023، حيث ينصّ على أنّ كل عقار يُمكن من خلاله تقديم الجنسية التركية لـ شخصٍ واحد فقط في حال اكتملت القيمة المطلوبة أ وتعدّتها، حتّى لو كانت ضعف القيمة أيضاً! ولا يحقّ التشارك في العقار لأكثر من شخصٍ من أجل الحصول على الجنسية التركية. 

• على سبيل المثال أحد العملاء رغب بـ الحصول على الجنسية التركية من خلال شراء فيلا بـ قيمة مليون دولار، وأراد أن تكون على شكل حصص بينه وبين أخيه، بحيث يُسجّل لكلّ شخص منها النّصف، في هذا الحالة يحصل شخص واحد من الأخوة على الجنسية التركية، ولا يحقّ للآخر حتّى لو كانت القيمة مكتملة بالكامل! القانون صدر ولكن هل طُبّق بشكلٍ رسمي، حتّى الآن لا يوجد أي تأكيد أو نفي مع الأسف. 

ماهو أثر قانون العقارات الجديد على الإقامة العقارية في تركيا 2023؟

أولاً التأكّد من وجود العقار المُراد شراؤه في المُدن و المناطق المُتاح استصدار الإقامة العقارية 

• ماذا نعني بذلك؟ بعد تزايد عدد الأجانب في تركيا أضحى هناك مناطق ومدن ذات كثافة كبيرة من هؤلاء الأجانب، وذلك بسبب تركّزهم في مناطق أو أماكن معينة بجانب بعضهم البعض، وهذا أثّر على ازدياد عدد السكّان في تلك المناطق، وأثّر على زيادة الازدحام المروري فيها، وأخيراً أثّر على النسيج التّركي في هذه المناطق.

• فكان الحل أنّ كل منطقة زاد فيها عدد الأجانب بنسبة 20% يتم إغلاقها تماماً أمام وجود أيّ أجنبي إلّا في حالاتٍ استثنائية، والحصول على الإقامة العقارية في هذه المناطق أصبح مرهوناً في كونها يجب أن تكون قيمة الأجانب فيها أقل من النسبة المذكورة. 

• لذلك شرط أساسي قبل شراء العقار وحرصاً على استصدارها أن تبحث بنفسك عن المناطق المُتاحة لـ الأجانب وإقامتهم فيها بموجب الإقامة العقارية في تركيا، أو الاستعانة بـ خبير ومستشار عقاري كما نقدّم نحن في داماس ترك العقارية استشارات قانونية عبر المحامين الأتراك المختصين بشؤون الأجانب.

ثانياً العقار بـ غرض الحصول على الإقامة العقارية يجب أن يكون مخصّصاً لـ السكن والإقامة

• ماذا نعني بذلك أيضاً؟ يجب أن يكون العقار الذي اشتريناه قابلاً لـ السكن فقط! وينصّ على ذلك في وثيقة الطابو الممنوحة مقابله، ولا يُمكن أن تقدّم إدارة الهجرة إقامة عقارية مخالفاً لهذا النّص، ببساطة هناك نوعان فقط من وثائق الطابو يُمكن الحصول عليهما من أجل الإقامة العقارية، وهما سند الملكية التامة، وسند الارتفاق الطابقي.

• هذان السندان هما مخصصين فقط من أجل العقارات السكنية، وأحياناً قد تكون في بعض المحال التجارية، وهنا يجب الانتباه والتركيز، لأنّ التوضيح في الطابو يجب أن يُكتب به أنّ العقار مخصص للسكن، ومادون ذلك فهو غير شرعي للإقامة العقارية في تركيا.

ماهي خطوات شراء العقارات في تركيا استناداً لـ القانون الجديد مع داماس ترك العقارية؟

أولاً التشاور معاً لـ تحديد الهدف المخصص لـ شراء العقار في تركيا  

• إنّ تحديد الغاية المنشودة من شراء عقار في تركيا لابد أن تكون واضحة وجلية، وإن لم تكن كذلك فسوف نتوه في البحث عن شقق للبيع في تركيا، الهدف يختلف من منطقة إلى أخرى والغاية تكون متغيرة من مدينة الى أخرى أيضاً لذلك يجب معرفة الأهداف المتوافقة مع شراء عقار في تركيا.

• في تركيا هناك أهداف رئيسية تماماً وهي الاستثمار والسكن، هذان الهدفان هما الاكثر طلباً من الجاليات العربية عند قدومها لـ شراء عقار في تركيا ولذلك يجب التحديد هل سنشتري عقاراً من أجل الاستثمار أم من أجل السكن والاستقرار، والسبب يعود إلى أنّ لكل مدينة تختلف في محتوى ونمط معيّن يختلف عن مدينةٍ أخرى في تركيا. 

ثانياً الخروج بـ جولات عقارية لـ المناطق والعقارات المميزة والموافقة لـ الهدف  

• لا يمكن أبداً أن تختار شُقة أو عقار بدون زيارته ومعاينته على أرض الواقع، ولكن ليس فقط العقار، وإنّما المدينة والمنطقة والحي التي تقع فيه الشقّة، لا تعتمد فقط على زيارة واحدة لـ العقار أو المشروع، وإنّما حاول معرفة المكان الذي توجد فيه الشقة، وتعرّف على كل ما هو جانبها من خدمات ومرافق وغيرها. 

• ما هو الذي يُساعد في التّعريف عن كل هذا؟ إنّها الشركة العقارية التي اخترتها والمعنيّة بـ إجراء جولات عقارية على المشروع الذي ترغب التملّك فيه، وفريق داماس ترك العقارية الميداني هو من يعرّفك بـ المنطقة والمدينة وتاريخها وتفاصيلها ومرافقها الحيوية والخدمية قبل حتّى أن تُشاهد العقار المُرشح لـ معاينته، وهذا من بعض الخبرات التي اكتسبناها على مدار العشر سنوات الماضية.

ثالثاً التّفاوض والحصول على أفضل سعر مهمّتنا في داماس ترك العقارية 

• إنّ دراسة سعر الشقة والحصول على أسعار منافسة لهو أمرٌ أيضاً قد يغفل عنه كثيرٌ من الأشخاص الذي يطمحون لـ شراء عقار في تركيا، المستشار العقاري في ظل وجوده في السوق التركي يعلم كيف يتفاوض مع أصحاب العقارات، ويفهم العقلية التي يجب أن يتناقش بها معهم، ومن خلال ذلك يستطيع الحصول على أسعار جيدة ومُنافسة. 

• عموماً هذه ليست وظيفتكم إنّما هي وظيفة داماس ترك العقارية، حيث أنّ الفريق الميداني يعلم متوسط أسعار العقارات في تركيا، ويعلم كم هي القيمة الحقيقية لـ الشقّة التي ترغبون بـ شرائها، إنّ الأمر ليس سهلاً بالتأكيد، ولذلك يجب أن نتعاون معاً لـ كشف القيمة الحقيقة لأيّ عقارٍ ترغبون بـ شرائه في تركيا.

رابعاً التّعريف الكامل بـ كيفية شراء العقار والآلية التي تتمّ بها 

• إنّ معرفة آلية انتقال الملكية والأمور التي يجب الانتباه إليها أثناء شراء عقار في تركيا لـ هي مرحلةٌ حسّاسة جداً، والتي يجب أن تحفظها عن ظهر قلب قبل الإقبال على الشراء، سواءً كان ذلك عبر البحث على منصات الانترنت، أو من خلال معارف وأصدقاء لديكم في اسطنبول، المهم أن تكتشفوا الآلية وإلّا قد تواجهون عملياتٍ غير مفهومة وغير واضحة. 

• الآلية باتت واضحة في السوق العقاري التركي، ولا يخفى على أحدٍ عند شرائه إحدى شقق للبيع في تركيا أنّ الأمر يسير وغير معقّد كما تُعقّده بعض الشّركات التي تسعى إلى استغلال جهل بعض العملاء، لا تقلقوا ما دمتم معنا، حيث نشرح كلّ ذلك بالورقة والقلم كما يُقال بالعامّية، ويعني ذلك كلّ ما هو من تفاصيل سوف نقدّمها لكم بسهولةٍ وويسر. 

خامساً تسليم الطّابو لكم، وتقديم خدمات داماس ترك العقارية المجانيّة لـ ما بعد البيع  

• هذه هي المحطّة الأخيرة في رحلة شراء عقار في تركيا مع العملاء الأعزّاء، والمتوّجة في الحصول على سند الملكية "الطابو" والذي يكون بعد إتمام جميع الخطوات السابقة التي قد ذكرناها لكم، وأهمّها ما ذكرناه في معرفة آلية انتقال الملكية والأمور التي يجب الانتباه إليها.

• وقد لخصّناها لكم في عدّم أمورٍ ألا وهي تجهيز الأوراق وتقديم الطلب من خلال مالك العقار، وانتظار رسالة نصية تتضمن تحديد الموعد لـ التّوقيع على التنازل في إدارة الطابو، بعد استلام سند الملكية هناك إجراءات لا بدّ من العمل عليها وإتمامها لكي لا تبقى مؤرّقة لـ مالك العقار الجديد، والتي نقوم بها جميعها مجاناً بعد عملية شراء العقار.

• بدايةً تسجيل العقار في البلدية المعنية التي تم شراء العقار فيها، يجب تسجيل العقار في البلدية لكي يتم توضيح اسم المالك الجديد، ولكي نعرف ما هي قيمة الضرائب السنوية المتعلّقة بالعقار، وفي حال التأخير يكون هناك غرامات معيّنة لاحقاً، لذلك يجب الحرص على تسجيل العقار في البلدية كي نتفادى كل ذلك.

• في المرحلة الثانية نبدأ بـ فتح الاشتراكات المتعلّقة في الاحتياجات اليومية لـ العقار، وهي اشتراكات الماء والغاز والكهرباء والانترنت، والتي يجب نقلها مباشرةً إلى اسم مالك العقار الجديد، وهي تتم عبر شركات متخصصة لـ كل قطاع، الماء والغاز هما شركتان تتبعان للدولة، والكهرباء شركات خاصّة، والانترنت أيضاً، ولذلك مهمّتنا هي أن نساعدكم في تحقيق ذلك عبر مختصين من شركة داماس ترك العقارية. 

• مع انتهاء خطوات شراء العقار في تركيا مع داماس ترك العقارية نكون قد سلّمنا الأمانة لكم بالكامل، وعرّفناكم على قانون العقارات الجديد في تركيا 2023، وما قد انبثق عنه من تعديلات وتحديثات عبر السنوات القليلة الماضية، وذلك بما يخصّ شراء العقار مقابل الحصول على إقامة عقارية، أو شراء العقار في سبيل الحصول على الجنسية التركية.  

• مهمّة شراء العقار لا تكون مميّزة إلّا بـ تحقيق أفضل خيار لكم في تركيا، وهو يكون عبر البحث في شقق للبيع في تركيا، أو شقق للبيع في اسطنبول في حال كنتم ترغبون الإقامة فيها، وفي جعبتنا الكثير والكثير من المشاريع العقارية في تركيا، والمناسبة لـ الحصول على الجنسية التركية، يُمكن لكم المتابعة في صفحات موقعنا الإلكتروني، أو التواصل معنا مباشرةً مع فريقٍ استشاريٍّ خبير. 

• داماس ترك العقارية شركة تقدّم لكم خدماتها المميزة من خلال اختيار الطرق الأفضل لكم لـ الحصول على جواز السفر التركي والجنسية التركية، كما وأنّ فريقنا من المحامين يساعدكم في استصدار جميع الأوراق المطلوبة وغيرها، دعوا المهمّة لأهلها في فريق شركتكم الأفضل والاحترافية "داماس ترك العقارية" بادورا بـ التواصل معنا فوراً عبر وسائل التواصل المتاحة. 

 

تحرير داماس ترك العقارية©