التقييم العقاري في تركيا

اعتباراً من تاريخ 4 آذار عام 2019 وبموجب القرار رقم 2019/1، أصبح واجب ومن الضروري على الأشخاص الذين يرغبون في شراء عقار في تركيا  قبل التوقيع على سند الملكية، الحصول على تقرير تقييم لجميع مبيعات العقارات التي يكون مشتروها أو بائعوها من الأجانب. وأصبح الحصول على تقرير تقييم العقارات إلزامياً ليس فقط للعقارات التي يشتريها الأجانب بغرض الحصول على الجنسية التركية، وإنّما أيضاً لجميع معاملات بيع العقارات التي تشمل أشخاصاً حقيقيين أجانب. وتم نشر التعميم المتعلق بالتزام التقييم في مبيعات العقارات للأجانب من قبل المديرية العامة لسجل الأراضي والسجل العقاري (TKGM) التابعة لوزارة البيئة والتحضر العمراني ودخل حيز التنفيذ.

وكما أعلنت مديرية السجل العقاري (مديرية الطابو) أثناء تسجيل العقار سيتم قبول التقارير العقارية التي لا تتجاوز 3 أشهر من تاريخ صدورها، ولن يتم قبول التقارير التي تتجاوز 3 أشهر من تاريخها في المديرية.

ما هو التقييم العقاري؟

التقييم العقاري هو العلم الذي يبحث في تحديد القيمة السوقية للعقارات بكافة أشكالها من (أراضي - مساكن - متاجر - مصانع – مزارع...إلخ) بناءً على مجموعة متنوعة من العوامل للوصول إلى القيمة السوقية للعقار الذي سيُباع أو سيُشترى، ويعتمد الوصول للقيمة السوقية للعقارات إلى علم وفن وخبرة، يتمثل في اتباع الطرق العلمية.

ويتم إجراء التقييم العقاري من قبل مُقيّم عقاري مختص يتم تدريبه خصيصاً لتقدير القيمة السوقية للعقار ومرخص من قبل مؤسسة أسواق المال SPK، وتم ترخيصه للقيام بذلك. وله دور حاسم في الكشف عن القيمة الحقيقية للعقار المُراد تقييمه. ويستخدم تقييم العقارات في الغالب في معاملات طلبات قروض الإسكان، وشراء المساكن المرهونة، إلخ. وتعتمد المعايير الدولية أثناء التقييم العقاري على ثلاث طرق:

· طريقة المقارنة في السوق: حيث أنّ السوق يسمح بتحديد القيمة السوقية بالمقارنة مع العقارات المشابهة والمماثلة للعقار المراد تقييمه التي تتوفر لها معلومات عن الأسعار.

· طريقة التكلفة: المعروف أيضاً باسم طريقة المقاول، فإن طريقة التكلفة هو تكلفة شراء الأرض وبناء عقار جديد دون أي تكاليف غير عادية بسبب التأخير، أو بمعنى آخر هي قيمة تكلفة إعادة الإعمار من خلال تقدير التكاليف.

· طريقة رسملة الدخل: يتم استخدامه للوصول إلى قيمة العقار عن طريق حساب صافي الدخل المحتمل الذي يمكن الحصول عليه في المستقبل عن طريق تأجير أو تشغيل العقار لعدد معقول من الفترات، وتستخدم هذه الطريقة خاصة في العقارات ذات الدخل الإيجاري، عن طريق حساب صافي الدخل السنوي.

فإنّ عند شراء منزل أو بيع منزل أو أي عقار يُعد التقييم العقاري أداة مهمة لتحديد سعره السوقي.

ما هو الهدف من إصدار قرار التقييم العقاري وما أهميته؟

من خلال تطبيق تقرير التقييم العقاري ، يهدف إلى حماية الاستثمار العقاري في تركيا والمستثمرين الأجانب من الأسعار المرتفعة المحتملة والاحتيال الضريبي في قطاع البناء، وتحقيق بيئة آمنة أثناء شراء عقار في تركيا من خلال تحقيق الشفافية في مبيعات المساكن التي تتم بيعها إلى الأجانب، وتشجيع الاستثمار في تركيا وتعزيز الاسم العقاري التجاري لتركيا أمام المستثمرين العرب والأجانب.

من هم مختصي التقييم العقاري وما وظيفتهم الأساسية؟

إنّ الإدارة المسؤولة عن التقييم العقاري وقبوله أو رفضه هي دائرة التقييم العقاري Taşınmaz Değerlendirme Dairesi التابعة لمديرية السجل العقاري، ويتم تقييم العقارات من قبل شركات فيها مختصي التقييم العقاري.

 حيث يقومون المختصين بخدمات تثمين وتقييم العقارات بعد الخضوع لامتحان التقييم العقاري والذي تشرف عليه مؤسسة أسواق المال SPK (Sermaye Piyasası Kurulu). وأن يكون خريج جامعة 4 سنوات، ويقومون بأعمالهم من خلال توقيع عقود مع شركات التقييم العقاري المرخصة من قبل SPK والمعتمدة من قبل دائرة التقييم العقاري. وتتمثل وظيفة مختص التقييم العقاري في:

1- يقوم بإجراء تقييمات مكتوبة للعقارات للعملاء أو لدائرة التقييم العقاري الحكومية.

2- جمع وتحليل البيانات ذات الصلة للتعرف على اتجاهات السوق العقاري.

3- تحليل ظروف السوق وتوجهاته.

4- تصوير العقارات من الداخل والخارج لاستكمال تقارير التقييم.

5- البحث وفحص العوامل المؤثرة على سعر العقار كتوفر الخدمات أو المرافق القريبة مثل مراكز التسوق والمدارس والمتنزهات وغبرها.

6- دعم النتائج من خلال رسم مخططات العقار لاستخدامها في التقييم العقاري.

7- جمع معلومات المبيعات فيما يخص قيمة الأراضي والعقارات القريبة للمساعدة في تحديد قِيَم العقارات.

ماهي الوثائق المطلوبة من أجل شراء عقار في تركيا؟

على الرغم من أن تركيا لها أهمية إستراتيجية في العالم بسبب موقعها وجمالها الذي لا مثيل له، إلا أنها تستضيف أيضاً العديد من الرعايا الأجانب. ونظراً لأن المواطنين الأجانب يشاركون في الحياة التجارية والثقافية في تركيا، فإن السؤال عن كيفية حصول الأجانب على العقارات في تركيا يأتي في المقدمة، فيجب على الأجانب التقديم إلى مكاتب السجل العقاري، ويُطلب منهم تجهيز بعض المستندات والوثائق وهي:

• تقرير التقييم المُجهز من قبل شركات التقييم العقاري المرخصة من قبل SPK وألاّ يكون مضى على تاريخه ثلاث أشهر.
• جواز السفر أو وثيقة الهوية للشخص الذي سيشتري العقار.
•  سند ملكية العقار (ورقة الطابو).
•  تأمين الزلازل الإجباري للمباني.
•  الحصول على شهادة قيمة التصريح العقاري للعقار من البلدية.
•  صور شخصية للبائع والمشتري التي تم التقاطها خلال الأشهر الستة الماضية (صورة للبائع، وصورتان للمشتري).
•  مترجم محلف للأشخاص الذين لا يتحدثون اللغة التركية ووجود شاهدان.
• في حال كان المشتري خارج تركيا فيجب عليه عقد وكالة عند كاتب العدل في الدولة الموجود فيها باسم الشخص الموجود في تركيا، ويجب تقديم النسخة الأصلية أو نسخة مصدقة من كاتب العدل مع ترجمته للتمكن من التعامل معه.

ويُشترط على الأجانب الذين يرغبون في شراء عقار في تركيا أن يكونوا مواطنين في إحدى الدول التي يمكنها الحصول على عقارات وحقوق عقارية محدودة في تركيا، والتي تحددها المديرية العامة لسجل الأراضي والسجل العقاري. ويحق للأجانب المقيمين في تركيا أيضاً التقدم بطلب للحصول على قرض سكني عند شراء منزل. ومن أجل التقدم بطلب للحصول على قرض، يجب أن يذهبوا شخصياً إلى البنك ويتقدمون بطلب، أو يجب أن يتولى محامٍ أو أي شخص منتسب إلى نقابة المحامين توكيلاً رسمياً يتم فيه الحصول على جميع الحقوق.

ويكون مطلوب تقرير تقييم العقارات في جميع معاملات الاستثمار في تركيا التي يكون فيها الأشخاص الأجانب في وضع المشتري أو البائع.

جنسيات المستثمرين الأكثر شراءً للعقارات في تركيا:

سنذكر جنسيات المستثمرين الأكثر شراءً للعقار في تركيا بالترتيب:

تأتي العراق في المرتبة الأولى، وفي المرتبة الثانية روسيا، والثالثة الكويت، ثم السعودية، إنكلترا، إيران، أفغانستان، ألمانيا، النرويج، أذربيجان.

الأجور الصُغْرى للتقييم العقاري لعام 2021 وما يتوجب على المستثمرين الأجانب معرفته:

 

شقة أو مكتب	المساحة (م²)	الأجور بالليرة التركية
	1-250	719
	251-500	897
	501-1000	1077
	1001-5000	1616
	5000 م² وما فوق	2595
متجر، مركز أعمال، إلخ.	1-100	789
	101-500	734
	501-2000	1151
	2001-5000	1790
	5001-20000	2595
	20000 م² وما فوق	3115
المناطق الزراعية (الكروم، والحدائق، والحقل الزراعي، والغابات الخاصة، إلخ.)	1-20000	791
	20001-100000	922
	100001 م² وما فوق	1110
محطات الغاز	غير محدد	5323
مركز تسوق، مستشفى، منشأة صحية، مدرسة، فندق، منشأة ثقافية، مكتبة، سينما، مسرح، قاعة معارض، مراكز عرض، صالات أفراح، غرف زفاف، مرافق رياضية، مواقف السيارات.	1-2000	1645
	2001-5000	2280
	5001-10000	2973
	10001-25000	4658
	25001-50000	5988
	50001-100000	7319
	100000 وما فوق	7984
ورشة عمل، مستودع، مصانع، مزارع صغيرة، ومزارع ماشية ومزارع دواجن والابقار إلخ.	1-250	723
	251-500	904
	501-2000	1153
	2001-10000	1561
	10001-25000	2998
	25001-100000	4956
	100001 وما فوق	6986

 

كما رأينا في الجدول الموضح بالأعلى أسعار التقييم العقاري حسب نوع العقار في تركيا، ويجب أن يتم السداد مباشرة إلى قسم التقييم العقاري لدى TKGM. ولا يسمح للوسطاء العقاريين بأخذ عمولة على قيمة التقييم العقاري أو تسويق أنفسهم كمقيمين للأسعار مستقلين.

لا يسمح لأي شخص غير معتمد من قبل SPK أن يشارك في العملية الرسمية لتقييم الممتلكات أو إصدار التقرير بامتلاك أو استخدام وكيل عقاري

إنّ الفترة المتوقعة لإعداد تقرير التقييم العقاري هي ستة أيام لمحافظة إسطنبول وثلاثة أيام لبقية تركيا. أثناء القيام بالتملك القانوني للعقار سيقوم مكتب سندات الملكية (الطابو) أيضاً بإدخال تقرير التقييم العقاري في نظامهم قبل إعادته إلى المشتري ويمكننا نحن القيام بتزويدك بقائمة من الخيارات في المنطقة التي تخطط لشرائها.

 

المصادر: emlakansiklopedisi + hurriyet + makrogd

تحرير: damasturk