الاحتيال العقاري في تركيا .. أبرز طرقه وكيفية التعامل معه

ربما تكون قد سمعت عن بعض حالات الاحتيال العقاري في تركيا، وتساءلت عن كيفية حماية نفسك من الوقوع ضحية بين أيدي المحتالين في ظل العروض المغرية والإعلانات التي تقابلك كل يوم. في مقال اليوم سنجعلك تتعرف على كل طرق الاحتيال العقاري في تركيا وكيفية تجنبه والتعامل معه، والنصائح التي تقودك إلى شراء العقار الذي تريده في تركيا بصورة آمنة.

ما هو الاحتيال العقاري؟

الاحتيال العقاري هو عبارة عن أساليب خداعية متعمدة يتبعها أشخاص أو شركات ليست أهلاً للثقة بغرض جني الأموال من المستثمرين أو حتى من أصحاب العقارات، بصورة قد لا يلقي لها الشخص غير المتخصص بالاً الى أن يكتشف بعد إكمال عملية الشراء أنه قد تم خداعه والتلاعب به والنصب عليه.

أبرز طرق الاحتيال العقاري في تركيا

تختلف وتتعدد طرق الاحتيال العقاري في تركيا، وغالباً ما تتم من قِبَل أشخاص يدَّعون أنهم مسوقون عقاريون أو شركات تتدعي أنها تعمل في مجال الإنشاءات العقارية، وفي كلا الحالتين ينجح المخادعون في عملية الاحتيال عن طريق تقديم معلومات خاطئة ومضللة أو تزوير الوثائق والمستندات الخاصة  بالعقارات.

ولتتجنب الوقوع  في فخ ألاعيبهم تعرف على أبرز الطرق التي يتبعونها:

↫ الاحتيال العقاري من خلال بيع العقار بسعر أقل بكثير من سعره الحقيقي

الحصول على شيء قيم بأقل من سعره الحقيقي ربما فرصة رائعة، ولكن في مجال العقارات يجب أن تكون حذراً جداً، فعادة ما يلجأ المحتالون لأساليب الجذب هذه، فقد يعلنون عن تسهيلات غير طبيعية في الدفع وغير معقولة مقارنة بالعقارات الأخرى في ذات المنطقة، أو يقودون حملات إعلانية مثيرة ويدعونك لاقتناص فرصة العمر، ومع الأسف ينخدع البعض بعبارة عروض مغرية ليجدون أنفسهم قد اشتروا عقار غير العقار الذي عاينوه أو ربما اشتروا عقار ذو مشكلات قانونية وعليه ضرائب ورسوم لذلك  تأكد  من عدم الوقوع في هذه الخدعة، وتأكد أيضاً من أن البائع قد قام بسداد كل الإيصالات التي تخص مرافق العقار من غاز و كهرباء و ماء.

↫ الاحتيال العقاري من خلال بيع العقار بسعر أغلى من السعر الحقيقي "الأسعار غير المنطقية والمبالغ فيها"

هنا يعتمد المحتالون حيلة المعلومات المضللة ويوهمون المشتري بمزايا وهمية مثل إطلالة ساحرة أو قرب العقار من أماكن حيوية معينة مثل المدارس والمستشفيات والطرق الرئيسية.. الخ، مستغلين بُعد الأشخاص أو عدم درايتهم  بأسعار العقارات الحقيقية في تركيا، أو عدم استعانتهم  بشركات عقارية مضمونة وموثوقة، فيقعون ضحية شراء عقار ربما بضعف سعره الحقيقي.

و لتجنب مثل هذه الخدع عليك الاستعانة باستشاريين عقاريين موثوق بهم لمعرفة الأسعار المتداولة في منطقة العقار المعروض لما يماثله من العقارات.

↫ الاحتيال العقاري عن طريق انتحال شخصية صاحب العقار

يعد الاحتيال عن طريق انتحال الشخصيات من أكثر أنواع الاحتيال شيوعاً في تركيا، وذلك لأنه يصعب على المشتري الذي لا علاقة له بالقانون اكتشاف الخدعة، حيث يقوم المحتال بإقناع المشتري أنه مالك العقار الحقيقي أو وكيله القانوني من خلال هوية مزيفة تثبت صحة ادعائه، ويعتمد هذا النوع من الاحتيال بشكل تام على  تزوير الوثائق والمستندات الرسمية لذلك تأكد من صحة مستندات الملكية الخاصة بالبائع.

↫ الاحتيال عن طريق بيع عقار مرهون أو محجوز 

يستغل المخادعون في كثير من الأحيان جهل المشتري وعدم معرفته بالإجراءات القانونية والحقائق المتعلقة بالعقار ليبيعوا له عقار مرهون أو محجوز لذلك ندعو دائما للاستعانة بشركة عقارية متخصصة تضمن لك عدم الوقوع بين يدي مافيا العقار.

↫ الاحتيال العقاري عن طريق شراء شقة على المخطط

يقصد بالشراء على المخطط  شراء عقار في مشروع قيد الإنشاء أي قبل اكتمال عملية البناء، وتعد هذه الطريقة  فرصة جيدة  لأن أسعار العقارات على المخطط  تكون أقل من العقارات الجاهزة  كما أن خيارات السداد قد تكون مريحة،  ولكنها في ذات الوقت تعتبر فرصة محفوفة  بالمخاطر لأن بعض العقارات غير الجاهزة قد تأخذ وقتاً طويلاً قبل أن يتم تسليمها أو يستلم المشتري شقة غير التي اختارها.

ولتجعل من شراء شقة على المخطط فرصة جيدة ركز على جودة المطور العقاري وأعماله السابقة، واختار موقعاً جيداً لتضمن ارتفاع قيمة العقار بعد انتهاء المشروع، وتأكد من وجود ورقة الشروط التقنية الخاصة بالمواصفات الدقيقة ومخطط الشقة في عقد البيع.

↫ الاحتيال العقاري من خلال بيع مساكن وهمية

تصل الجرأة من المحتالين في المجال العقاري لدرجة أن يبيعوا للأشخاص مساكن وهمية ليجد المشتري أنه قد وقع عقود وسندات على عقارات ليست موجودة أو  دفع مبالغ مالية لمشروع لا أساس له من الصحة.

↫ الاحتيال العقاري عن طريق الإعلان عن عائدات مرتفعة وغير منطقية

الإغواء عن طريق جني الأرباح الكبيرة والعوائد  الضخمة حيلة يتبعها المحتالون في تركيا أيضاً؛ لذلك يجب عليك كمستثمر عقاري أن تكون حذراً دائماً من العروض غير المنطقية، حيث يقوم بعض المسوقين العقاريين  بالإعلان عن أرباح  وعائدات مرتفعة بصورة تبدو وكأنها فرصة العمر، و لتتجنب هذا الفخ استعن  بالخبراء العقاريين للتأكد من معدل الربح المتعارف عليه من الاستثمار العقاري في تركيا بشكل عام والمنطقة التي تود الاستثمار فيها بشكل خاص.

↫ الاحتيال عن طريق بيع عقار غير مناسب للحصول على الجنسية التركية 

الحصول على الجنسية التركية عن طريق التملك العقاري من أفضل الطرق وأكثرها جدوى، ولكنها في ذات الوقت كرة في ملعب المحتالين الذين يحرفون الحقائق للراغبين بالحصول على الجنسية التركية . حيث تمنح السلطات التركية الأجنبي (من جنسية يحق لها التملك) الحق في التقديم للحصول على الجنسية التركية في حال اشترى عقار أو مجموعة عقارات بقيمة 400 ألف دولار أمريكي أو أكثر تحت شروط معينة، ولكن دفعت هذه الطريقة المحتالون لتطوير أساليبهم الخداعية والاحتيال على الأشخاص الذي  يريدون الحصول على الجنسية التركية عن طريق التملك العقاري  بإمكانية الحصول على الجنسية من خلال شراء عقار بقيمة أقل من القيمة المحددة من قِبل القانون التركي، وهذا كذب ونصب واضح يجب أن تكون فطناً لذلك.

ولحماية نفسك من عمليات الاحتيال عند شراء عقار في تركيا بغرض الحصول على الجنسية التركية استفد من معرفتنا بالقانون وبخطوات التقدم لطلب الجنسية وخبرتنا في سوق العقارات التركي.

↫ الاحتيال عن طريق نقل الملكية

يقصد بنقل الملكية تحويل الملكية القانونية للعقار إلى مالك جديد، وتجرى عملية نقل العقار عبر سند الملكية الذي يتم توقيعه وتسجيله في مديريات السجل العقاري، وسند الملكية هو عبارة عن وثيقة تصدر من دائرة السجل العقاري التابعة لوزارة البيئة وتنظيم المدن التركية وتحتوي على التفاصيل الأساسية حول العقار مثل (اسم المقاطعة والمنطقة والحي والشارع، ورقم القطعة والوحدة السكنية والبناء والطابق)

ويقع ضحايا الاحتيال العقاري عن طريق نقل الملكية في هذا الفخ لعدم مراجعتهم سند الملكية جيدا حيث يقوم المخادع بجعل المشتري يوقع على عقد آخر بمواصفات أخرى ولذلك يجب على المشتري أن يراجع سند الملكية قبل توقيع العقد، أي يتأكد أن العقد الذي يوقعه هو عقد بيع الشقة أو العقار نفسه.

 

شراء العقارات قيد الإنشاء "على المخطط"

يلجأ الكثير من الأشخاص لشراء عقارات على المخطط لما توفره لهم من مميزات بدءاً من الميزانية الى امكانية التغيير في  مخطط العقار وهو في المجمل فرصة ذهبية للاستثمار على المدى البعيد.

↫ إيجابيات وسلبيات شراء شقق تحت الإنشاء في تركيا

كما أسلفنا تعد عملية شراء شقة  تحت الإنشاء فرصة ذهبية ونوع من أنواع الاستثمار العقاري الناجح وكما لها وجه إيجابي لها عدة أوجه سلبية أيضاً وسنعرف بالتفصيل أبرز سلبيات وايجابيات شراء شقق تحت الإنشاء.

↩الايجابيات

• ارتفاع القيمة السوقية للعقار عندما يصبح جاهزاً للتسليم.
• الحصول على عقار بأقل سعر ممكن.
• شراء الشقة بالأقساط المريحة وبدفعات أولية تتراوح بين 30% - 50%.
• الحصول على ربح مادي عالي في حال اعادة الاستثمار في العقار بعد استلامه.

↩سلبيات

• لا تلتزم بعض الشركات الإنشائية بتسليم العقار في الوقت المحدد أو قد تتوقف أعمال البناء لطارئ ما.
• يتسلم بعض المستثمرين شقق غير التي تم الاتفاق عليها مع الشركات الإنشائية ومختلفة عن تلك التي تم عرضها في المخططات والصور عند توقيع العقد.
• لن يتمكن المشتري من تحويل ملكية العقار الى اسمه إلا بعد إكتمال عملية البناء.

شركات ومكاتب التسويق العقاري غير المصرح بها

مع الازدهار الذي يشهده سوق الاستثمار العقاري في تركيا تزايدت عمليات الاحتيال في هذا المجال وظهرت في الوسط الكثير من شركات ومكاتب التسويق العقاري غير المصرح بها. وفي الأصل يجب أن تكون شركات التسويق العقاري مصرح ومعترف بها من قبل الجهات الرسمية المختصة، ومن حقك أن تطلب شهادة الغرفة التجارية قبل التعاون مع أي شركة تسويقية.

نصائح لتجنب الوقوع في الاحتيال العقاري في تركيا

لكي لا تكون فريسة للاحتيال العقاري في تركيا نقدم لك العديد من النصائح التي يجب عليك إتباعها حتى تكتمل عملية شرائك للعقار بآمان وهي كالتالي:

• ابتعد عن شركات ومكاتب التسويق العقاري غير المصرح بها: فمع ازدهار سوق العقارات التركي يوجد العديد من الشركات  والأشخاص المزاولين للمهنة؛ لذلك يجب على المستثمر والمشتري التأكد من أن الشركة التي يتعامل معها موثوقة وتحمل ترخيص رسمي من الحكومة التركية لمزاولة المهنة حتى يتمكن من الحصول على حقه في حالة أي ظروف تستدعي المسائلة القانونية.
• ابتعد عن العروض المغرية التي تبدو غير منطقية فقد انتشرت في وقتنا الحالي الإعلانات على وسائل التواصل الاجتماعي التي تجذب الراغبين في العقارات، واستعن بخبراء عقاريين حتى تكون على علم بالأسعار الحقيقية  والقوانين  والمتطلبات والطرق السليمة.
• قم بجولة على أرض الواقع  وأفحص العقار الذي تود شراءه جيداً ولا تكتفي بالصور أو الأقوال أو الوعود.
• تأكد من عدم وجود مشكلات قانونية أو أي قيود على العقار مثل الحجز أو الرهن العقاري.
• تأكد من مطابقة رقم العقار ومواصفاته مع سند الملكية من خلال الموقع الرسمي للمديرية العامة التركية لسجل الأراضي والسجل العقاري (TKGM Parsel Sorgu)، واحرص على أن تسير إجراءات التملك عبر دائرة الطابو حصراً، مع توثيق كافة النقاط المتفق عليها ضمن العقد وتصديقه من كاتب العدل "النوتر".
• قم بتوثيق جميع الأموال التي تدفعها للبائع أو للشركات العقارية ويفضل أن تكون عن طريق التحويلات البنكية و حافظ على معلوماتك الشخصية وبياناتك البنكية.

ومع أخذ هذه النصائح في الاعتبار ووضعها نصب عينيك ستتمكن من شراء شقق في تركيا بطريقة آمنة وسليمة بعيداً عن الاحتيال.

عقوبة الاحتيال العقاري في تركيا

تحكم السلطات التركية في قضايا الاحتيال العقاري بعقوبة السجن وتختلف مدته بنوع وفئة الاحتيال مع غرامة مالية قد تصل الى ضعف حجم المبلغ الذي احتاله الجاني على المجني عليه.

نصائح قبل أن تشتري عقار في تركيا

بصفتنا شركة عقارية متخصصة نود أن نذكرك.. قبل أن تبدأ في عملية شراء عقارات في اسطنبول أو عقارات في أنطاليا أو أي مدينة كانت أن يكون هدفك واضحاً هل تنوي المعيشة في تركيا أم الاستثمار فيها؟ 

• فإذا قررت الاستقرار في تركيا فإن أسعار العقارات تتفاوت حسب المدن، لذلك أبدأ بالبحث عن أسعار البيوت في ازميت أو شقق للبيع في بورصة أو أسعار العقارات في مناطق اسطنبول المختلفة مثلاً؛  لتتمكن من جمع المعلومات الكافية التي تساعدك قبل إتمام عملية الشراء.
• وإذا كنت تنوي شراء عقار على المخطط  فاستشر المختصين حول مواصفات العقار الذي تم الاتفاق عليه ولتتعرف على الضمانات الممكنة في حالة تأخر إكمال المشروع، وقبل عقد الصفقة  تأكد من سلامة الأوراق والتراخيص الخاصة بالبناء، ومن المفيد أن تذهب الى موقع العمل للوقوف على سير المشروع.
• ومن أهم النصائح التي يجب عليك إتباعها قبل شراء عقار في تركيا الحصول على تقرير التقييم العقاري وقد أدرجته الحكومية التركية في شهر آذار\ مارس بالعام 2019 وأصبح بند الزامي قبل التوقيع على سندات الملكية.

ما هو التقييم العقاري في تركيا

يقصد بالتقييم العقاري أو التثمين العقاري القيمة السوقية  للعقارات بأشكالها المختلفة سواء كانت (أراضي، عقارات سكنية، عقارات صناعية أو عقارات تجارية) وهو عبارة عن وثيقة أو مستند يتم استخراجها بناءً على طلب كل من يريد شراء عقار ويرغب في معرفة  تفاصيل العقار وسعره في السوق. وعادة ما يتم التقييم العقاري من قبل مقيم عقاري متخصص ومرخص من قبل مؤسسة أسواق المال  التركية SPK “Sermaye Piyasası Kurumu” مهمته جمع وتحليل المعلومات والبيانات وإجراء تقييمات مكتوبة للعقارات للعملاء لتقديمها لدائرة التقييم العقاري الحكومية.

لماذا تم إقرار قانون التقييم العقاري في تركيا

تم إقرار قانون التقييم العقاري في خطوة مدروسة من الحكومة التركية لحماية المستثمرين الأجانب في تركيا من كل أشكال الخداع، ولمحاربة الاحتيال الضريبي وإعلانات التسعير المختلفة.

↫ ما فائدة وأهمية قانون التقييم العقاري في تركيا

تأتي فائدة وأهمية قانون التقييم العقاري  من كونه يوفر المعلومات الأساسية للعقار ابتداءً من المخطط الهندسي ومساحة العقار ومحيطه العام والتفاصيل القانونية المتعلقة به إلى التراخيص والمستندات الرسمية وسعر  العقار وقيمة الضرائب والتأمين.

↫ ماذا تفعل إذا تعرضت للاحتيال بالفعل؟

في حال تعرضت لأي عملية احتيال بأي طريقة من الطرق التي ذكرناها عليك الاستعانة بمحام مختص في مجال الاحتيال العقاري لمباشرة القضية مع إعطائه كافة التفاصيل والوثائق والمستندات.

ما الذي يمكن أن تقدمه شركة داماس ترك لضحايا الاحتيال العقاري؟

لدينا في داماس ترك العقارية فريق قانوني مختص وعلى كامل الاستعداد لاتخاذ كل  الإجراءات القانونية اللازمة لاسترداد حقك وملاحقة الجناة قانونياً، وفي خدمتك دوماً للإجابة عن كل ما يتعلق بالاستثمار العقاري، وإذا كنت تفكر في امتلاك عقار في تركيا فنحن نوفر لك الاختيار الأفضل الذي تستحقه أنت وعائلتك لذلك تواصل معنا فوراً.

ختاماً

نعتقد أنك الآن على معرفة تامة بطرق الاحتيال العقاري في تركيا، وكيفية تجنبها والخطوات التي يجب عليك اتباعها لشراء عقار، وأعلم أيها المستثمر أن عملية شراء العقارات بتركيا عادة ما تكون سلسلة وآمنة في حال تم الاستعانة بالشركات العقارية الموثوقة.