ملاحظات ونظرة عامة على الاستثمار العقاري في إسطنبول

من أجل الترويج لتركيا وطموحاتها الاستثمارية، بدأت وسائل الإعلام والمنظمات الاقتصادية التركية، في العقود الأخيرة، بدعم نمو القطاع الخاص بشكل عام والوكلاء العقاريين بشكل خاص. لذلك، أصبح من السهل للغاية الاستثمار في تركيا، وذلك بفضل كل هؤلاء الوكلاء العقاريين عبر الإنترنت الذين يقومون بتسويق مشاريع جديدة مبهرة. ومع ذلك، هل هي الإستراتيجية الأكثر فعالية؟

الوضع الحالي لسوق الاستثمار العقاري في اسطنبول
ويبدو أن الأسعار في ارتفاع بعد الانخفاض الحاد. ومع ذلك، ينبغي لنا أن نتذكر أن الحكومات في جميع أنحاء العالم تميل إلى التقليل من تقدير التضخم الفعلي في تقييماتها لمؤشر أسعار المستهلك، مما يعني ضمناً انخفاض إحصاءات النمو "الحقيقي" في هذه الحالة.

ومع ذلك، بعد سنوات من الانخفاض، بدأت الأسعار في الارتفاع مرة أخرى بالدولار الأمريكي. علاوة على ذلك، يتم تعزيز جاذبية السوق من خلال الضغط الديموغرافي. يبلغ عدد سكان إسطنبول 15.636.000 مليون نسمة، ومن المتوقع أن يزداد عددهم بسرعة في السنوات القليلة المقبلة نتيجة للتركيبة السكانية الوطنية المواتية والتوسع الحضري. ويبلغ معدل الخصوبة في تركيا 2.1 طفل لكل امرأة، بحسب البنك الدولي. ويتناقض هذا بشكل إيجابي مع عدوتها اللدودة اليونان، التي تبلغ نسبة الأطفال إلى النساء فيها 1.4.

أصعب فخ عليك تجنبه عند الاستثمار في عقارات اسطنبول
ولسوء الحظ، كثيراً ما يقع الأجانب في هذا الفخ. يقوم بعض المحتالين بإنشاء مواقع عقارية رائعة. يتحدث البائع اللغة الإنجليزية بشكل لا تشوبه شائبة لإقناعك، وقد يعرض عليك اصطحابك من المطار، ويبيعك عددًا كبيرًا من التطويرات مع كتيبات مبهرة، وضمانات الإيجار، ووعود بأرباح مستقبلية عالية.

علاوة على ذلك، قد يقومون بتلفيق مقاطع فيديو تصور إجراء شراء وهميًا يتم فيه تصوير المشترين الدوليين على أنهم حصلوا على ممتلكات من نفس النوع من أجل تضليلك للوقوع في الفخ.

استثمر مثل الأتراك في سوق العقارات في إسطنبول لكسب المال
تنمو استثمارات سوق العقارات في تركيا كل عام، حيث توفر الدولة العوائد الأكثر فائدة للمستثمرين. ويدرك السكان المحليون جيدًا أن العديد من هذه المشاريع أصبحت الآن باهظة الثمن. الحقيقة هي أن أفضل الخصومات متوفرة فقط في السوق الثانوية. يمكنك شراء عقار راقي بإطلالة على مضيق البوسفور. ستكون هذه الشقق ذات الموقع المتميز هي الأولى التي ترتفع قيمتها مع تحسن الاقتصاد. توقع معدلات إيجار إجمالية متواضعة تبلغ حوالي 2٪ إلى 3٪.

وبدلاً من ذلك، قد ترغب في الاستثمار في مواقع صاعدة بالقرب من الأحياء الراقية. سوف تكسب عوائد إيجار أكبر (بعامل اثنين)، وزيادة رأس المال إذا استمر الحي في الارتقاء، والتقدير العام إذا تحسن السوق بشكل عام (على الرغم من أنه أقل مما هو عليه في موقع متميز). ومع ذلك، فإن شراء منزل مستعمل في حي مزدحم وتجديده وفقًا للمعايير الغربية هو أفضل طريقة للحصول على دخل ومكاسب مالية أكبر.

أين يجب أن تستثمر في اسطنبول (في الجانب الأوروبي أم في الجانب الأناضولي (الآسيوي)؟
اسطنبول هي المدينة الكبرى الوحيدة في العالم التي تمتد على قارتين. ويفصل مضيق البوسفور، الذي يربط بحر مرمرة بالبحر الأسود، إسطنبول عن شقيها الأوروبي والآسيوي. وعلى الرغم من ازدهار كلا الجانبين، فإن العديد من الحوافز الرئيسية موجودة في الجانب الأوروبي، وهو الجانب الأكثر طغيانًا لأنه الجانب الأكثر اكتظاظًا بالسكان في هذه المدينة التي يبلغ عدد سكانها 15 مليون نسمة وحيث تقع بعض المعالم المميزة في إسطنبول. علاوة على ذلك، فإن مطار إسطنبول الجديد، الذي افتتح عام 2019 ويدخل في مرحلته النهائية عام 2025، سيكون قادرا على استيعاب ما يصل إلى 200 مليون مسافر سنويا، ليصبح أكبر مطار في العالم من حيث حركة المسافرين. تقع في قلب الجانب الأوروبي.

بالإضافة إلى ذلك، تعمل تركيا على إنشاء مشروع ضخم من خلال فتح قناة مائية تربط البحر الأسود ببحر مرمرة، وبالتالي ببحر إيجه والبحر الأبيض المتوسط. سيتم بناؤه ليحل محل مضيق البوسفور كطريق شحن حيث تمر أكثر من 48000 سفينة عبر مضيق البوسفور كل عام، مما يؤدي إلى الاكتظاظ وخطر بيئي كبير. لذا، ومن أجل تقليل الخطر وزيادة الدخل، تخطط تركيا لبناء قناة جديدة على الجانب الأوروبي. وسوف تعمل هاتان المبادرتان على توليد الكثير من فرص العمل، وتطوير البنية التحتية، والمراكز اللوجستية، والتصنيع، وأشياء أخرى.

ومن ناحية أخرى، هناك الجانب الآسيوي من المدينة، وهو أكثر هدوءًا وأكثر أصالة في العديد من النواحي، مع شعور قوي بالانتماء للمجتمع. وهذا لا يعني عدم وجود حيوية على الجانب الأناضولي؛ هنالك. على سبيل المثال، يجري تطوير مركز مالي دولي مهم، والذي سوف يستضيف البنك المركزي التركي، الهيئة التنظيمية المصرفية الرئيسية في البلاد، بل وحتى المقر الرئيسي لبعض البنوك العامة والخاصة البارزة. وفي حين أن هذا أمر عظيم، إلا أن المشروعين العملاقين الآخرين لا يزالان مهمين وسيحفزان المزيد من النشاط الاقتصادي. خلاصة القول: على الرغم من وجود فرص استثمارية في الجانب الأناضولي، إلا أنها الأفضل  تقع على الجانب الأوروبي.

أين تستثمر في الجانب الأوروبي من اسطنبول؟
الخطوة الأكثر أهمية هي فحص الخريطة الزلزالية والابتعاد عن المناطق الحمراء الداكنة. ومع ذلك، يجب على أصحاب العقارات الحصول على تأمين ضد الزلازل حتى يتمتعوا بحماية طفيفة على الأقل. عندما تحدث زلازل في تركيا، عادةً ما تسقط المباني ذات الجودة الرديئة. المباني التي تعود إلى الستينيات وما قبلها أقوى من المعتاد ويمكن أن تتحمل مثل هذه الكارثة. نصيحة أخرى هي أنه إذا كنت لا تريد الانتظار 10 سنوات قبل الحصول على عوائد جيدة من الممتلكات الخاصة بك ورؤيتها تزدهر وتزدهر، فيجب عليك تجنب مناطق اسطنبول الخارجية البعيدة عن مركز اسطنبول الأوروبية.

أحياء المركز التاريخي لمدينة اسطنبول
تقسيم، جيهانجير، غلطة: تعتبر مناطق سياحية للغاية، ولكن يعيش هنا العديد من السكان المحليين. هناك الحانات والنوادي والمناطق الفنية. الأسعار والعوائد معتدلة ومعقولة.

السلطان أحمد: هذا هو المكان الذي ستجد فيه آيا صوفيا التاريخية. إنها منطقة سياحية للغاية وغير جذابة للسكان المحليين.
بشكتاش: هي منطقة محلية تسكنها الطبقة المتوسطة وعوائدها ضعيفة، على الرغم من أن الأسعار ليست باهظة الثمن بشكل استثنائي.
نيشانتاشي: وهي منطقة فاخرة تضم فنادق فاخرة ومطاعم ومراكز تسوق ومتاجر راقية ونوادي ليلية، لكن عائداتها متواضعة.
كورتولوش، بومونتي، عثمان بيه: هذه هي المناطق المحلية التي كانت في السابق تسكنها الطبقة العاملة ولكنها الآن تشهد إعادة تطوير سريع. الأسعار رخيصة، ولكن العائدات مرتفعة.

اختيار الاستثمار العقاري في تركيا: ما الذي يجب مراعاته؟
قبل الشروع في محاولتك الأولى للاستثمار العقاري في تركيا، هناك عدة مراحل يجب استكشافها، بدءًا من اختيار المدينة ومن ثم تحديد المنطقة المثالية لشراء العقار الخاص بك. تذكر أن العديد من الفرص الاستثمارية الكبرى تشترك في سمات مشتركة. نظرًا لأنه، وفقًا لاتجاهات وإحصائيات سوق العقارات، فإن اختيار عقار مناسب في مثل هذه الحالة حيث يمكنك استئجاره أو إعادة بيعه سيكون أمرًا سهلاً.

جوانب يجب مراعاتها قبل الاستثمار في عقارات اسطنبول
عوائد الإيجار
النوع الأكثر شيوعًا للاستثمار العقاري في تركيا هو العقارات المؤجرة. توفر العقارات إمدادات موثوقة، مع عوائد إيجارية تتراوح بين 8 و11 في المائة مقارنة بنسبة 2 إلى 4 في المائة للعقارات السكنية. ومع ذلك، ضع في اعتبارك أن إدارة العقارات التجارية أسهل بكثير من إدارة العقارات السكنية. ومن ثم تكون هناك حاجة إلى إدارة أقل لأن هذه الأصول يتم الاعتناء بها من قبل شركات صيانة المشاريع المتخصصة. ميزة أخرى هي أن المستأجرين سيقومون بتأثيث العقار وفقًا لاحتياجاتهم وتفضيلاتهم، مما يلغي حاجة المستثمرين إلى إنفاق الأموال على أثاث العقار. تُفضل عقود الإيجار قصيرة الأجل للعقارات السكنية، في حين يتم التفاوض على اتفاقية 3 + 3 + 3 سنوات مع زيادة محددة مسبقًا في الإيجار للعقارات التجارية.

بيع العقار
من أصعب الإجراءات وأكثرها استهلاكًا للوقت هو العثور على المشتري المثالي للأصول العقارية. إذا قمت بشراء عقار تجاري في منطقة معينة، فإن حالة الاقتصاد لها تأثير كبير على العقار التجاري. قد يكون من الصعب العثور على مشتري وبيع منزل إذا توقف السوق. قد تضطر حتى إلى تقديم تنازلات بشأن أشياء مثل الإيجار. وعلى النقيض من الوحدة السكنية، هناك احتمال واحد بالنسبة للعقار التجاري، وهو أن تبيع جزءًا منه.

الطلب على الإيجار
تعتبر دراسة الطلب مرحلة حاسمة في كل صناعة، بما في ذلك الاستثمار العقاري في تركيا. نظرًا لأنك لا ترغب في تعريض تدفق دخلك للخطر، فمن المهم الاستثمار في سوق يتمتع بطلب إيجار ثابت ومتزايد، بالإضافة إلى فهم التركيبة السكانية المستهدفة. عند تقييم الطلب على الإيجار في العقارات، فإن معدلات الشغور، وأيام التواجد في السوق، والنمو السكاني، وكمية الوحدات المؤجرة مقابل القوائم المتاحة، كلها عوامل يجب مراعاتها.

سعر الصرف
إذا كنت ترغب في القيام باستثمار عقاري في تركيا، فأنت بحاجة أيضًا إلى تقييم نمو وانهيار الليرة التركية. سعر الصرف بين عملتك والليرة التركية إما سيفيدك أو يخسرك المال. ضع في اعتبارك أنه عند التعامل بالعملة التركية مقابل أموالك فإن الوقت أمر بالغ الأهمية حيث أن العملة التركية فقدت 30% من قيمتها  في سنة، مما يتيح لك خصم 30٪. ونتيجة لذلك، فإن الاستثمار في العقارات التركية أمر بالغ الأهمية في حين أن الليرة التركية ضعيفة.

جواز سفر تركي مجاني
من خلال شراء عقارات بقيمة 250 ألف دولار أو أكثر، تصبح أنت وزوجتك وأطفالك القصر مؤهلين للحصول على الجنسية التركية. إنها خطة احتياطية جيدة ووثيقة سفر مفيدة.

الضرائب على العقارات في تركيا
وتتراوح معدلات ضريبة الدخل الشخصي من 15% إلى 40%. إذا استثمرت الحد الأدنى للحصول على الجنسية عن طريق الاستثمار وحصلت على عائد إجمالي يتراوح بين 5% و6%، بعد خصم جميع النفقات المسموح بها (معظمها)، فمن المرجح أن تدفع حوالي 20%. إذا كنت تمتلك عقارًا لمدة خمس سنوات أو أكثر، فلا توجد ضرائب على أرباح رأس المال. إذا قمت ببيعه قبل نهاية العام، فسيتم تطبيق ضرائب أرباح رأس المال على دخلك السنوي (بعد تخفيض قدره 18000 ليرة تركية جديدة) وسيتم تعديلها لفهرسة مؤشر أسعار المستهلك. في الواقع، الضرائب على أرباح رأس المال منخفضة للغاية.

بالمقارنة مع الأسواق الغربية الأخرى، تتمتع إسطنبول بضريبة عقارية سنوية منخفضة تبلغ حوالي 0.2 بالمائة من القيمة المقدرة للعقار. علاوة على ذلك، يتم تطبيق ضرائب دمغة تبلغ حوالي 4٪ عند شراء العقارات في تركيا. عادة ما يتم تقسيم نسبة الـ 4% هذه بين المشتري والبائع، على الرغم من أن هذا ليس هو الحال دائمًا. كل ذلك يتلخص في المحادثات التي تجري طوال عملية الإغلاق. في بعض الحالات، يتم تطبيق ضريبة القيمة المضافة، على الرغم من أنها لا تنطبق على الاستثمار العقاري الأول للأجانب في تركيا. في معظم الظروف، خاصة إذا قمت بالشراء من السوق الثانوية، قد يتم تجنب ذلك.

مستشارو داماس ترك في اسطنبول
لقد عاش مستشارو المشتري المفيدون لدينا في تركيا لسنوات عديدة. لقد شاركوا في سوق العقارات في إسطنبول لأكثر من عقد من الزمان، ويتحدثون اللغة التركية جيدًا، ويفهمون الأعمال بشكل كامل. لذا، كل ما عليك فعله هو إعطائهم ملخصًا، وسوف يبحثون عن العقارات التي تلبي معايير الاستثمار الخاصة بك. قد يقوم مستشارونا أيضًا بتوصيلك، عند الضرورة، بالفريق القانوني المناسب لمساعدتك في طلب الجنسية الخاص بك.

كيف تتم العملية مع مستشاري مشتري العقارات في اسطنبول ومديري التجديد؟
يمكنك التواصل معهم مباشرة عن طريق كتابة بريد إلكتروني لهم. إذا كنت تستخدم واتساب، يرجى إدخال رقم هاتفك.
يأخذونك عبر المشاريع ويزودونك بجميع الأرقام التي قد تستفسر عنها (الأسعار، عوائد الإيجار، إلخ).
وسوف يتقاضون رسومًا قدرها 0٪ من سعر الشراء. سنقدم لك مساعدة مجانية لأننا نأخذ عمولات من شركات البناء بدلاً من العملاء.
إذا كنت تنوي تجديد منزلك بعد شرائه، فيمكن لمديري التجديد لدينا تزويدك بسعر مفصل. أنت مدعو ومشجع للحصول على عروض أسعار أخرى.
إذا قمت بتعيينهم لإعادة التصميم، فسوف يشرفون على كل شيء من البداية إلى النهاية.
كما أنها توفر خدمات شاملة لإدارة الممتلكات، ولكن حصريًا لأولئك الذين اشتروا أو أعادوا تشكيل منزل من خلالنا.