تألقت وكثرت المقومات التي تجعلها مقصد الجميع حول العالم، تركيا بموقعها الاستراتيجي الذي لا مثيل له في العالم والذي يكسبها جمالاً فريداً في طبيعتها وتنوعاً في مناخها يجذب إليه الآلاف من السياح سنوياً للاستمتاع بمناظر الطبيعة الساحرة التي تتميز بها كل مدينة من المدن التركية. ومن ناحية أخرى، تعتبر تركيا اليوم على الرغم من الصعوبات التي تواجهها من أقوى الدول اقتصادياً، فتركيا تصنف ضمن الأسواق الناشئة التي تتميز باقتصاد ديناميكي ومتنوع. لقد نجحت تركيا في تخفيض نسبة البطالة إلى 9.1% وهي دون المتوسط لدول الاتحاد الأوروبي. كما أنّ النتائج التي حصلت عليها تركيا نتيجة نموها الاقتصادي وتقليصها عدد العاطلين عن العمل زادت من قيمتها لتتخذ مكانتها ضمن أفضل الدول الأوروبية.
إنّ تدفق رواد الأعمال والشركات إلى تركيا نظراً للبيئة المناسبة التي توفرها أدى إلى زيادة الطلب على أماكن العمل بشكل عام والمحلات التجارية بشكل خاص في عموم تركيا ولا سيما إسطنبول. إنّ هذا الطلب المتزايد يجعل من الاستثمار في المحلات التجارية استثماراً مستقراً يحقق أرباحاً عالية على المدى البعيد مقارنة مع الاستثمار في تركيا في العقارات الأخرى كالشقق والفيلات وغيرها. كما أنّ الإجراءات الأخيرة التي اتخذتها الحكومة التركية بشأن تسهيل الحصول على الجنسية التركية مقابل شراء عقار في تركيا ساهم في زيادة الاستثمار في المحلات التجارية سواء كان الهدف تحقيق الربح أو الحصول على الجنسية التركية والتمتع بميزاتها.
تعتبر المحلات التجارية عند غالبية المستثمرين الأداة الاستثمارية الأفضل والأكثر ربحية من بين وسائل الاستثمار العقاري في تركيا، فهي الأرخص سعراً من جهة ومن جهة أخرى، عند النظر إلى ما يسمى فترة إطفاء العقار amorti süresi وتعني المدة الزمنية التي يستعيد فيها العقار ثمن شراءه من خلال التأجير، فبالنسبة للمحلات التجارية عادة تكون هذه الفترة أقصر وهي من 10-12 سنة بينما قد تستغرق هذه الفترة ما يصل إلى 15-18 سنة للشقة. كما أنّ أسعار المحلات التجارية ترتفع سريعاً وقد تكون أعلى من الشقق. ويكون لها دخل إيجاري أعلى وتكاليف صيانة أقل من العقارات السكنية على المدى الطويل. والجدير بالذكر أنه تزيد قيمة المحلات التجارية بزيادة الخدمات والمرافق التي تحيط بها، فعلى سبيل المثال إذا كان محلك التجاري في إحدى المدن الجديدة فستزيد قيمته مع زيادة المرافق والمواصلات والخدمات المحيطة به.
ويمكن للمهتم باستثمار محل تجاري في تركيا إيجاد الخيار الأفضل لشراء مكتب أو محل أو أي عقار تجاري؛ بُغية القيام بأعمال تجارية ناجحة، أو بهدف استثمار العقار وتأجيره، أو حتى من خلال إعادة البيع بهدف الربح، مما يعود على المستثمرين بنتائج تؤتي أكلها.
يشكل الموقع القضية الأكثر أهمية بالنسبة للاستثمار في المحلات التجارية. يجب أن يكون المحل التجاري في منطقة مزدحمة بالسكان، والمواصلات مؤمنة له. بالإضافة إلى ذلك، فإن مستوى الدخل في هذه المنطقة مهم للغاية. فمثلاً الاستثمار في محل تجاري مؤجر مسبقا لماركت او ماركة معروفة (مثل بيم او A101) والاستمرار في عقد التأجير يمكن أن يحقق عائداً وسطياً شهرياً قد يصل الى 6 - 7 % من سعر المحل التجاري على المدى الطويل، يتم تحديد الزيادة في القيمة من خلال الاستثمارات ومشاريع البنية التحتية التي من شأنها زيادة عدد السكان وحركة المشاة والدخل في هذا الموقع. وهذا مهم جداً عند تأجير المحل.
يجب التحقق من أن المحل قد صمم وأنشأ كعقار تجاري وأن يكون ذلك واضحاً في سند الملكية. حيث يتمّ تحويل العديد من المنازل إلى متاجر وبيعها أو تأجيرها. وهذا لا يشكل مشكلة في بعض القطاعات، ولكن تصبح هناك مشكلة في مرحلة الترخيص في بعض القطاعات الأخرى.
إنّ عرض واجهة المحل يعتبر أيضاً من النقاط المهمة، فواجهة المحل تعتبر منطقة للإعلان والترويج في المحل، لذا فهي مهمة للغاية. يمكن لبعض المحلات ذات الواجهات الواسعة زيادة دخلها عن طريق تأجير جزء من مناطق العرض الخاصة بها إلى علامات تجارية أخرى.
وهذا يشكل عامل جذب للزبائن بسياراتهم الخاصة ويزيد من قيمته في المستقبل.
إنّ النفقات التي تصرف بعد شراء العقار هي من العوامل التي تزيد التكلفة، ولكن بشكل عام، يقوم المستأجرون بتصميم الديكورات والترتيبات الأخرى وفقاً لاحتياجاتهم الخاصة من ميزانيتهم الخاصة. وهذا هو أحد العوامل التي تجعل الاستثمار العقاري التجاري في المحلات التجارية متفوقاً على الاستثمار السكني.
فإذا كان المحل قد بني حديثاً فيجب التحقق من أنّ بناءه قد تمّ وفق قواعد البناء المقاومة للزلازل.
فمثلاً وجود المداخن وإمكانية التهوية الجيدة والبنية التحتية للحمامات والمساحات الواسعة الخالية من الأعمدة هامة جداً عند استخدام المحل في مجال التغذية.
يجب على المستثمر التحقق مما إذا كان المستأجر الذي يستخدم المحل هو شركة تجارية أو مستأجر طويل الأجل حتى لو لم يكن شركة، فقدرة المستأجر على القيام بأعمال تجارية ودفع مستحقات المحل يُشكّل عامل اطمئنان في قدرة المستأجر على دفع الإيجار.
من أهم الأمور التي يجب مراعاتها عند شراء محل استثماري، معرفة قيمة الإيجار الحالي المدفوع وحساب عدد السنوات التي يتمّ خلالها استعادة المبلغ المدفوع. تتراوح هذه الفترة عادةً بين 10 و30 عامًا. ومن العوامل التي تؤثر على طول هذه الفترة موقع المحل التجاري والوضع القانوني له عند شرائه" هل تم شراء المحل بصفته محل تجاري أو بصفته مسكن ثم تمّ تحويله إلى محل تجاري؟".
تتعدد أنواع المحلات التجارية وفق موقعها وجودة الخدمات المتوفرة فيها وهي كمايلي:
وتكون عادة عبارة عن محلات تجارية فردية تقع داخل الأزقة في الأحياء العادية وتكون أسعار هذه المحلات التجارية من حيث التأجير والتملك رخيصة مقارنة بأنواع المحلات التجارية الأخرى.
وهذا النوع من المحلات التجارية هو الأوسع خياراً، حيث تنتشر هذه المحلات في الطرق الرئيسية والأسواق التجارية سواء كانت هذه الأسواق في مركز المدينة أم ضمن حي ومنطقة معينة وتكون أسعار الاستئجار والتملك في هذه المحلات أكثر قيمة من المحلات التجارية المنفردة.
وتتضمن المحلات التجارية الواقعة ضمن مراكز التسوق الكبرى. وعادة تكون أسعارها أعلى من الأنواع الأخرى نظراً للخدمات التي تقدمها إدارة مراكز التسوق من الاعلانات والخدمات التقنية والفنية المشتركة الأخرى.
تحتضن إسطنبول بعض الشوارع المشهورة الواقعة في مركز المدينة والتي تستمد أهميتها من كونها مناطق جذب رئيسية مثل السوق المسقوف في منطقة فاتح أغلى المحلات التجارية على مستوى البلاد حيث يصل إيجار سعر المتر مربع الواحد إلى 3500 دولار في الشهر. ويليها شارع الاستقلال في التقسيم وشارع بغداد في منطقة كادي كوي وشارع عبدي أيبكجي في منطقة نيشان طاش وشارع نيسبتية في أيتيلر وسوق بيشيك طاش في بيشيك طاش وشارع خلاص كار غازي في شيشلي وشارع استاسيون في بكر كوي وشارع البحرية وشارع موهردار في كادي كوي وشارع عالم داغ في أسكدار حيث يبدأ سعر المتر المربع الواحد للمحلات التجارية في أرخص هذه المواقع من 100 يورو في الشهر ليصل إلى 3500 دولار في السوق المسقوف. أما على المستوى المناطق تعتبر مناطق باي أوغلو وشيشلي وبيشيك طاش وبكركوي في الجانب الأوربي وكادي كوي وأتا شهير وعمرانية في الجانب الأسيوي من أكثر المناطق ارتفاعاً في أسعار المحلات التجارية في اسطنبول.
كما أنّ المناطق مثل شارع باسن إكسبرس الحيوي ومنطقة باشاك شهير ومنطقة بيليك دوزو و منطقة أسنيورت وكاغت هانة ستتحول بحسب المراقبون إلى مراكز جذب جديدة.
يمكن أن ترتفع أسعار المتر المربع لمحلات الإيجار في اسطنبول، وخاصة في منطقتي كوتشوك تشكمجة وباشاك شهير، إلى مستويات أعلى. ففي حين أن فترة الإطفاء حوالي 21 عامًا بالنسبة للشقق، يمكن أن تصل إلى 15 عامًا لمحلات الإيجار في إسطنبول.
أنقرة، ثاني أكبر مدينة في تركيا، تبرز أيضًا من حيث أسعار تأجير المحلات. وكانت المتاجر ذات الدخل الإيجاري المرتفع في أنقرة عند مستوى 16 ليرة تركية للمتر المربع. برزت على وجه الخصوص Etimesgut وKeçiören وÇankaya من حيث دخل الإيجار في العامين الماضيين. كما أنّ المتاجر في سينجان Sincan تلفت الانتباه إلى فترة الإطفاء البالغة 14 عامًا.
أيدين، التي تتصدر أيضًا إيجارات المساكن والتي شهدت زيادة كبيرة للغاية في أسعار محلات الإيجار يمكن أن تقدم مزايا السياحة بشكل لافت للمستثمرين من خلال محلات الإيجار والسكن.
أنطاليا، عاصمة السياحة في تركيا، تتضمن المتاجر ذات الدخل الإيجاري المرتفع. وبخاصة متاجر الإيجار في كوملوجا Kumluca.
إزمير، ثالث أكبر مدينة في تركيا والموقع النابض بالحياة من حيث السياحة، تعد أيضًا منطقة جذابة للمستثمرين حيث تمتلك محلات تجارية ذات دخل إيجار مرتفع وبخاصة مناطق بيرجاما وبورنوفا وكوناك.
بورصة، مدينة النسيج، هي واحدة من المناطق المثالية للمتاجر ذات الدخل الإيجاري المرتفع. بورصة، التي توفر الاتصال بمرمرة ووسط الأناضول والبحر الأسود؛ يمكن أن تقدم مزايا موقعها للمستثمرين في مجال تأجير المحلات التجارية وبالأخص منطقة عثمان غازي التي واحدة من أكثر المناطق مثالية للاستثمار في المتاجر.
تتميز إسكي شهير بأنها واحدة من المدن ذات الدخل الإيجاري المرتفع والمطلوبة خاصة في منطقتي Tepebaşı وOdunpazarı.
المصادر: hepsiemlak + emlakvadisi + emlaksitem
تحرير: damasturk
