كوجالي، موقع مميز وصناعة قوية وتطور لافت في السنوات العشر الأخيرة سواء في البنية التحتية أو في مشاريع النقل والمشاريع العمرانية العصرية جذب إليها الأنظار كساحة قوية يمكن أن يجد فيها من يرغب في الاستثمار العقاري في تركيا ولا يريد في الوقت نفسه الابتعاد كثيراً عن إسطنبول ضالته المنشودة. فموقعها الذي يتوسط كل من إسطنبول وبورصة وصقاريا وإطلالتها على أهم بحرين في تركيا البحر الأسود وبحر مرمرة، بالإضافة إلى دورها الريادي في الصناعة التركية جعل من كوجالي والتي تُعرف بالفناء الخلفي لإسطنبول مكاناً مثالياً لرواد الأعمال والشركات التي ترغب بتأسيس مقرات أعمالها بالقرب من إسطنبول، وهذا بدوره جعل الاستثمار في المكاتب أو المحلات التجارية في كوجالي استثماراً ناجحاً يمكن أن يحقق أرباحاً كبيرة على المدى البعيد.
كوجالي هي سابع أصغر محافظة في تركيا من حيث المساحة وعاشر أكبر محافظة من حيث عدد السكان الذي بلغ 1.997.258نسمة بحسب إحصائية عام 2021. ووفقًا لتصنيف SEGE-2011، تعدّ كوجالي الأكثر تطورًا بعد إسطنبول وأنقرة وإزمير. وهذا ما جعل الكثير من المستثمرين الراغبين بالاستثمار في تركيا يتجهون صوب كوجالي باعتبارها المكان الذي تتحقق فيه الكثير من مقومات الاستثمار الناحج.
1- الاستثمار في العقارات التجارية كالمكاتب التجارية ينطوي على مخاطر أقل مقارنة بالعقارات السكنية. ومن ناحية أخرى، يوفر هذا النوع من العقارات عائدًا شهريًا مرتفعًا للاستثمار وطويل الأجل وإيجارًا مضمونًا.
2- تكون مدة العقد في مثل هذه العقارات طويلة وتتمّ بشكل عام لمدة 5-10 سنوات، بينما في العقارات السكنية فتكون مدة العقد في الغالب لمدة سنة واحدة فقط.
3- كميزة أخرى للعقارات التجارية كالمكاتب التجارية، هي أنّه لا يتعين على صاحبها تحمل جميع التكاليف كالضرائب وعمليات التجديد والطلاء والإصلاح وما إلى ذلك.
بشكل عام، تنقسم مباني المكاتب بحسب تصنيف جمعية مالكي ومديري المباني "BOMA" إلى ثلاث مجموعات مختلفة:
الفئة أ: تضمّ هذه الفئة مكاتب تجارية عالية الجودة. وتقع معظم مباني هذه المكاتب في المناطق الحضرية المرغوبة ذات الخدم الجيدة من حيث المواصلات ومواقف السيارات ونظام الأمان العالي للمباني وغيرها. وتكون أعمارها أقل من 10 سنوات وأسعار إيجاراتها أعلى من متوسط معدل الإيجار في المنطقة، وتستأجر غالباً من قبل الشركات ذات الشهرة العالمية.
الفئة ب: تضمّ هذه الفئة مباني المكاتب متوسطة الجودة، وعلى الرغم من عدم وجود مرافق خدمية كثيرة فيها كما في الصنف أ، إلا أنها لا تزال تتمتع بخدمات كافية لإدارة معظم الأعمال وتكون الأكثر طلباً. وعادة ما توجد مباني هذه المكاتب في الضواحي وهي أقدم من مباني الفئة أ. ولا يتجاوز عمرها 15 سنة.
الفئة ج: وهذا النوع من المكاتب هو الأدنى مستوى والأقل جودة من حيث البنية التحتية. يبلغ عمر هذه المباني عادة 20 عامًا. تقع معظم المباني من الفئة ج في مناطق غير مرغوب فيها وربّما تتطلب درجة معينة من الإصلاح أو التجديد.
تعتبر إزميت مركز الثقل في مدينة كوجالي وتحتضن معظم مقرات الأعمال وتضمّ غالبية مناطق المكاتب في كوجالي. حيث يعتبر شارع ألمدار Alemdar في إزميت أحد مراكز الأعمال في المدينة ويقع وسط إزميت ويعدّ من أكثر مراكز الأعمال فخامة في المنطقة. يتميز هذا الشارع بتوفر جميع البنوك والمباني العامة والخدمات الأخرى كالمطاعم والمقاهي والمواصلات.
نظراً لقربها من إسطنبول، تعتبر المكان المثالي لرواد الأعمال الراغبين بالاستثمار في المكاتب التجارية في كوجالي، فهي أكثر أحياء كوجالي كثافة وتطوراً من حيث الاقتصاد والصناعة. وهي الأقوى والأغنى صناعياً. ومن أبرز شوارعها النشطة كمنطقة للمكاتب هو شارع يني بغداد Yeni Bağdat. ويتميز هذا الشارع بقربه من المترو والمطار ومراكز التسوق والمواصلات العامة والمدارس والطرق السريعة.
كما أنّ مناطق كوجالي الأخرى كمنطقة كارتبه Kartepe ومنطقة غل جوك Gölcük ومنطقة كرامرسل Karamürsel ومنطقة دارينجه Derince هي من المناطق المهمة للمكاتب في كوجالي.
نظراً لأهميتها الاقتصادية باعتبارها مركزاً صناعياً متقدماً على مستوى تركيا أدى ذلك إلى زيادة الطلب على أماكن العمل بشكل عام والمحلات التجارية بشكل خاص ما جعل الاستثمار في المحلات التجارية في كوجالي استثماراً مستقراً يمكن أن يحقق أرباحاً عالية على المدى البعيد.
تعتبر المحلات التجارية الأداة الاستثمارية الأفضل والأكثر ربحية للراغبين بشراء العقارات في تركيا، فهي الأرخص سعراً من جهة ومن جهة أخرى، عند النظر إلى ما يسمى فترة إطفاء العقار amorti süresi وتعني المدة الزمنية التي يستعيد فيها العقار ثمن شراءه من خلال التأجير، فبالنسبة للمحلات التجارية عادة تكون هذه الفترة أقصر وهي من 10-12 سنة بينما قد تستغرق هذه الفترة ما يصل إلى 15-18 سنة للشقة. كما أنّ أسعار المحلات التجارية ترتفع سريعاً وقد تكون أعلى من الشقق. ويكون لها دخل إيجاري أعلى وتكاليف صيانة أقل من العقارات السكنية على المدى الطويل.
يشكل الموقع القضية الأكثر أهمية بالنسبة للاستثمار في المحلات التجارية. يجب أن يكون المحل التجاري في منطقة مزدحمة بالسكان، والمواصلات مؤمنة له. بالإضافة إلى ذلك، فإن مستوى الدخل في هذه المنطقة مهم للغاية. فمثلاً الاستثمار في محل تجاري مؤجر مسبقا لماركت او ماركة معروفة (مثل بيم او A101) والاستمرار في عقد التأجير يمكن أن يحقق عائداً وسطياً شهرياً قد يصل الى 6 - 7 % من سعر المحل التجاري على المدى الطويل.
يجب التحقق من أن المحل قد صمم وأنشأ كعقار تجاري وأن يكون ذلك واضحاً في سند الملكية. حيث يتمّ تحويل العديد من المنازل إلى متاجر وبيعها أو تأجيرها. وهذا لا يشكل مشكلة في بعض القطاعات، ولكن تصبح هناك مشكلة في مرحلة الترخيص في بعض القطاعات الأخرى.
إنّ عرض واجهة المحل يعتبر أيضاً من النقاط المهمة، فواجهة المحل تعتبر منطقة للإعلان والترويج في المحل، لذا فهي مهمة للغاية. يمكن لبعض المحلات ذات الواجهات الواسعة زيادة دخلها عن طريق تأجير جزء من مناطق العرض الخاصة بها إلى علامات تجارية أخرى.
وهذا يشكل عامل جذب للزبائن بسياراتهم الخاصة ويزيد من قيمته في المستقبل.
إنّ النفقات التي تصرف بعد شراء العقار هي من العوامل التي تزيد التكلفة، ولكن بشكل عام، يقوم المستأجرون بتصميم الديكورات والترتيبات الأخرى وفقاً لاحتياجاتهم الخاصة من ميزانيتهم الخاصة. وهذا هو أحد العوامل التي تجعل الاستثمار العقاري التجاري في المحلات التجارية متفوقاً على الاستثمار السكني.
فإذا كان المحل قد بني حديثاً فيجب التحقق من أنّ بناءه قد تمّ وفق قواعد البناء المقاومة للزلازل.
فمثلاً وجود المداخن وإمكانية التهوية الجيدة والبنية التحتية للحمامات والمساحات الواسعة الخالية من الأعمدة هامة جداً عند استخدام المحل في مجال التغذية.
يجب على المستثمر التحقق مما إذا كان المستأجر الذي يستخدم المحل هو شركة تجارية أو مستأجر طويل الأجل حتى لو لم يكن شركة، فقدرة المستأجر على القيام بأعمال تجارية ودفع مستحقات المحل يُشكّلان عامل اطمئنان في قدرة المستأجر على دفع الإيجار.
من أهم الأمور التي يجب مراعاتها عند شراء محل استثماري، معرفة قيمة الإيجار الحالي المدفوع وحساب عدد السنوات التي يتمّ خلالها استعادة المبلغ المدفوع. تتراوح هذه الفترة عادةً بين 10 و30 عامًا. ومن العوامل التي تؤثر على طول هذه الفترة موقع المحل التجاري والوضع القانوني له عند شرائه" هل تم شراء المحل بصفته محل تجاري أو بصفته مسكن ثم تمّ تحويله إلى محل تجاري؟".
تتعدد أنواع المحلات التجارية وفق موقعها وجودة الخدمات المتوفرة فيها وهي كمايلي:
1- المحلات التجارية المنفردة:
وتكون عادة عبارة عن محلات تجارية فردية تقع داخل الأزقة في الأحياء العادية.
2- المحلات التجارية السوقية:
وهذا النوع من المحلات التجارية هو الأوسع خياراً، حيث تنتشر هذه المحلات في الطرق الرئيسية والأسواق التجارية.
3- المحلات التجارية الحديثة:
وتتضمن المحلات التجارية الواقعة ضمن مراكز التسوق الكبرى. وعادة تكون أسعارها أعلى من الأنواع الأخرى نظراً للخدمات التي تقدمها إدارة مراكز التسوق من الاعلانات والخدمات التقنية والفنية المشتركة الأخرى.
إقرأ أيضاً: شقق للبيع في كوجالي تركيا 2022
من أهم مراكز المحلات التجارية في كوجالي:
يقع على بعد 5كم من مركز مدينة كوجالي وعلى بعد 900م من الطريق السريع E6 و بعد 300م من الطريق السريع D100. يتسع لأكثر من 5000 شخصاً ويعتبر من أهم المراكز التجارية في إزميت.
يقع في إزميت في نقطة مهمة للغاية على جانب الطريق السريع D100 بجوار أرض المعارض Kocaeli، وتبلغ مساحته 30 ألف متراً مربعاً قابلة للتأجير، يضمّ 92 متجرًا وكذلك ملعباً ومنطقة ترفيهية. يستضيف عددًا كبيرًا من الأشخاص على مدار اليوم. إنه مركز تسوق منوع للغاية وله شعبية كبيرة لدى سكان إزميت.
ويُعتبر من أضخم المراكز التجارية، يقع في منطقة جبزيه في كوجالي على مساحة تُقدّر بحدود 11 ألف متراً مربعاً. يضمّ العديد من المحلات التجارية الفاخرة التي تعرض حوالي 130 ماركة تجارية عالمية.
يقع وسط منطقة إزميت، ويتميز بسهولة الوصول إليه. يضمّ 8 دوراً للسينما مع أحدث التقنيات الرقمية وجودة الصوت، وكذلك المطاعم والمقاهي والوجبات السريعة ذات الأذواق الفريدة من المأكولات التركية والعالمية.
إقرأ أيضاً: الاستثمار العقاري في كوجالي تركيا 2022
المصادر: tripadvisor + emlaksitem
تحرير: damasturk
